<script>

  (function(i,s,o,g,r,a,m){i['GoogleAnalyticsObject']=r;i[r]=i[r]||function(){

  (i[r].q=i[r].q||[]).push(arguments)},i[r].l=1*new Date();a=s.createElement(o),

  m=s.getElementsByTagName(o)[0];a.async=1;a.src=g;m.parentNode.insertBefore(a,m)

  })(window,document,'script','//www.google-analytics.com/analytics.js','ga');

 

  ga('create', 'UA-64300948-1', 'auto');

  ga('send', 'pageview');

 

</script>

Foire aux Questions

En immobilier, il y a des questions qui reviennent toujours. Et même s’il n’y a pas toujours de bonnes réponses à apporter, L'agence La Porte des Iles vous donne quelques pistes pour vous aider dans votre projet d’achat, de vente ou de location...

Choisissez un thème

Lexique, Informations

Que signifie "HI"?


« Honoraires inclus ». Les prix affichés, aussi bien sur internet que dans la vitrine comprennent les honoraires de négociations.




Que signifie "CC"?


"Charges comprises", en respect avec la nouvelle réglementation dûe à la Loi Alur, notamment sur les règles d'affichages : concernant les annonces de location, les agences immobilières devront obligatoirement afficher le montant du loyer tout compris, à savoir la somme des éléments suivants : le montant du loyer mensuel, le montant des charges mensuelles récupérables. Le montant et la nature des charges




C'est quoi le mesurage "Loi Carrez"?


La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de bonne.




Le Mandat est-il obligatoire?


Il doi être écrit et préalable à toute négociation. Article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 alinéa 1 : le titulaire de la carte prévue à l'article 1er (alinéa1) du présent décret ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 san détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une ou l'autre des parties.




A quoi sert le Bon de visite


Permet au professionnel de rendre compte de sa mission au propriétaire. Art.77 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 alinéa 1 : "le titulaire de la carte devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son mandant de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter"




Le compromis de vente


Votre agent immobilier est juridiquement habilité à rédiger le compromis de vente. En vertu de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 modifiée par la loi n°90-1259du 31 décembre 1990 et par la loi n°97-1308 du 7 avril 1997, les agents immoiliers et administrateurs de biens peuvent donner des consultations juridiques relevant de leur activité principale et rédiger des actes sous seing privé qui costituent l'accessoire direct de la prestation fournie.




TRACFIN


Lutte contre le blanchiement de capitaux et le financement du terrorisme. En vertu des articles L561-5 et suivants du Code monétare et financier, les notaire, les avocats et les agents immobiliers sont tenus de vérifier l'identité de leurs clients, vendeurs et acquéreurs, avant d'entrer en relation d'affaires. Nous devons relever, sur présentation d'un document officciel en cours de validité comportant une photographie, et conserver pendant cinq ans les noms, prénoms, date et lieu de naissance de chaque personne, ainsi que la nature, la date et le lieu de délivrance du document et les noms et qualité de l'autorité ou de la personne qui a délivré le document (article R 561-5). Si nous ne sommes en mesure d'identifier notre client ou d'obtenir des renseignements sur l'objet et la nature de la relation d'affaires, nous devons y mettre un terme immédiatement. A défaut nous serions passibles d'un retrait de la carte professionnelle et de 5 000 000 € d'amende.




L'indivision


Comprendre le statut et le fonctionnement d'une indivision (prises de décisions, dépenses, organisation, fiscalité, sortie de l'indivision,...). L’indivision est une situation juridique qui permet à plusieurs personnes d’exercer de la même manière un droit de propriété sur un bien. Ce droit n’est pas divisé ou réparti entre les indivisaires. Ce type d’acquisition peut être réalisée par des concubins ou des partenaires pacsés mais elle peut également être « subie » lors d’une succession. Une fois le bien acquis, l’indivision va définir le fonctionnement entre les indivisaires pendant la durée de détention à savoir : Les prises de décision : pour certains actes comme ceux de la réalisation de travaux évitant le péril du bien, un indivisaire seul peut décider de les réaliser. Les actes d’administrations (travaux d’entretien, signature d’un bail...) vont nécessité l’approbation de la majorité des deux tiers des indivisaires. Quant aux actes de disposition (hypothèque, vente...), l’unanimité des indivisaires est requise. Les dépenses : chacun des indivisaires est tenu aux dépenses à hauteur de sa quote-part dans l’indivision. Les règles qui définissent le mode de fonctionnement de l’indivision ne sont pas d’ordre public. Par conséquent, il est possible d’établir une convention d’indivision qui établira de nouvelles règles de gestion. Cette convention peut également nommer un gestionnaire en charge de la gestion du ou des biens acquis. Il est important que "nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision". Dans le cas où l’un des indivisaires souhaite se retirer de l’indivision, il peut vendre sa quote-part (les co-indivisaires bénéficient d’un droit de préemption). Concernant la fiscalité, que ce soit pour les revenus potentiels perçus ou la plus-value immobilière à la revente, chacun des indivisaires est imposé selon les règles fiscales de droit commun et selon sa quote-part dans l’indivision. Pour vendre un bien indivis, la règle générale impose une décision prise à l’unanimité des indivisaires. En revanche, dans le cas où l’un des indivisaires bloquerait cette mise en vente, la vente peut être provoquée sur demande du tribunal de grande instance sur demande d’un ou plusieurs indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits.




Quels sont les différents types de mandat de vente immobilier ?


Pour encadrer la mission et le travail confié à l’agent immobilier, un contrat appelé mandat de vente est signé entre l’agence immobilière (mandataire) et le propriétaire vendeur (mandant). Ce contrat autorise à l’agent d’effectuer toutes les démarches nécessaires à la vente du bien immobilier en nom et pour le compte du propriétaire. Il définit le bien à vendre, son prix et ses conditions. Le mandat doit répondre à certaines obligations. Certaines inscriptions doivent y figurer : - Identité des parties - Description du bien à vendre - Prix du bien - Condition de rémunération (%) - Inscription de l’habilitation à séquestrer - Durée du mandat Dans le cas où ces obligations ne seraient pas respectées, le mandat sera nul c'est-à-dire pas de rémunération mais la vente pourra avoir lieu. Si un mandat est déclaré nul, la nullité n’aura d’effet qu’entre le vendeur et l’agent immobilier. La nullité du mandat n’est donc pas opposable aux tiers. Pour l’administrateur de bien, le mandat doit être renouvelé tous les ans. La loi Hoguet impose la présence d’un mandat écrit et différencie 2 types principaux de mandat de vente : Le mandat simple Le propriétaire peut résilier à tout moment. Il peut négocier le bien comme il le souhaite, c'est-à-dire qu’il peut vendre son bien en direct ou par le biais d’autres agents immobiliers. Le mandat exclusif C’est une plus grande sécurité pour l’agent immobilier. Le propriétaire ne peut résilier le mandat qu’après une période de trois mois en respectant un préavis de 15 jours. L’agent immobilier est donc certain de percevoir une commission si la vente a lieu. Pour que ce type de mandat soit valable, il doit répondre aux mêmes conditions que le mandat simple et doit comporter en plus une mention expresse en caractère apparent qui prévoit et précise le caractère exclusif du mandat ainsi que les éventuelles pénalités en cas de non-respect des obligations du mandat exclusif. Ces pénalités sont définies dans la clause pénale. A savoir : Il existe également le mandat "semi-exclusif", laissant le propriétaire libre de vendre par ces propres moyens et de mandater seulement un professionnel de l'immobilier. Dans le cadre d’un mandat, le mandataire (agent immobilier) doit : Exécuter sa mission avec diligence et conscience, Pouvoir rendre des comptes au propriétaire sur l’accomplissement de sa mission Doit répondre de ses éventuelles fautes A également un devoir de conseil et d’information Doit vérifier toutes les informations concernant le mandant Quant au vendeur, il doit donner toutes les informations à l’agent immobilier susceptibles d’influencer la vente. Le vendeur a l’interdiction de faire travailler l’agent immobilier en pure perte. Dans le cas d’un mandat de démarchage à domicile, celui-ci ne prendra effet que 14 jours après sa signature. L’agent immobilier ne peut exiger la commission qu’une fois la mission accomplie et l’acte authentique signé. Durée et fin du mandat La loi Hoguet limite les mandats dans le temps. Soit par une date certaine et déterminée (mandat exclusif) soit le mandat est résilié par une partie au mandat (mandat simple). Cependant, il faut également une date limite prédéfinie dans un mandat simple. Les mandats simples peuvent prévoir une clause de tacite reconduction à défaut de dénonciation par le client. Cependant, cette clause n’est valable que si elle est limitée dans le temps (Le mandat ne peut se renouveler indéfiniment). Remarque : l’agent immobilier ne peut acquérir un bien dont il est chargé à la vente.




Le mandat de recherche


Le Code Civil définit le mandat comme un acte par lequel une personne donne à une autre personne le pouvoir de faire quelque chose en son nom. Dans le cadre du mandat immobilier, le mandataire (personne qui se voit confier une mission) doit avoir une carte professionnelle qui lui permet d’exercer le métier de l’immobilier. Chercher un bien à acquérir peut s’avérer être un travail long et difficile. Il est alors tout à fait possible de confier cette mission à un agent immobilier. L’avantage est que le professionnel saura où et comment chercher. De plus, il aura un devoir de conseil et pourra vous éclairer sur les possibilités de réalisation de votre projet d’acquisition. Le mandat de recherche encadre la mission de l’agent immobilier ou du chasseur immobilier. Ce contrat définit les obligations de chacune des parties ainsi que les attentes de l’acquéreur : quel type de bien recherche-t-il ? Quel est la surface minimum souhaitée ? Quel est son budget ? Quelle est la zone géographique de recherche ?... Pour être conforme à la réglementation et donc être applicable, le mandat de recherche doit respecter certaines conditions. Il doit être écrit en autant d’exemplaires que de parties et chacun doit mentionner le nombre d’originaux. Il devra préciser différents éléments : - La durée du mandat (qui doit être limitée dans le temps) - Les conditions dans lesquelles l’agent immobilier pourra recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent - Les conditions de rémunération : aucune rémunération ne peut être exigée par le mandataire avant qu’il n’est accompli sa mission et ne puisse être constatée par un acte écrit prouvant l’engagement d’acquisition du mandant. À noter qu’un mandat de recherche, au même titre qu’un mandat de vente, peut être simple ou exclusif. En cas d’exclusivité, le mandat empêche le mandataire de se porter acquéreur sur un bien sans passer par l’intermédiaire du mandataire et ceux dans les délais et conditions inscrites au mandat. Toute personne à la possibilité de confier sa recherche de bien immobilier à un professionnel par le biais d'un mandat de recherche : les obligations, la rémunération, conditions particulières, résiliation,...




Qu'est ce que le droit de préemption ?


1.Le droit de préemption de la commune C’est le droit pour la commune d’acquérir en priorité le bien. Ce droit s’exerce en fonction du PLU (Plan Local d’Urbanisme). Ce droit peut être utilisé par des communes lorsqu’il est motivé par une politique locale d’habitation environnementale pour le développement de la commune, dans l’intérêt général. La préemption est décidée par le conseil municipal. Lors de la vente onéreuse d’un bien, le notaire doit en informer la mairie par LRAR. Le maire à alors deux mois pour exercer son droit de préemption. Si la commune fait valoir son droit de préemption, l’acte authentique doit se faire dans les 6 mois après la notification. Si la mairie estime que le prix proposé est supérieur au prix du marché, la mairie fait une proposition au propriétaire. Ce dernier a 2 mois pour accepter ou refuser. En cas de refus du propriétaire, la mairie à 15 jours pour saisir le juge de l’expropriation qui tranchera sur le prix. Ce droit de préemption est également applicable sur les fonds de commerces. 2.Droit de préemption du locataire Un propriétaire a la possibilité de vendre son bien qu’il soit libre ou loué. Le locataire bénéficie alors d’une protection spécifique qui prend la forme du droit de préemption. Ce droit s’applique dans le cadre des offres de vente et des congés pour vendre.




Les assurances habitation


L’assurance habitation couvre le lieu d’habitation c'est-à-dire un studio, un appartement ou une maison individuelle, mais également les meubles et la responsabilité civile de l’habitant (et des membres de sa famille) vis-à-vis des tiers. Différentes règles peuvent être à appliquer en fonction du statut de l’habitant : propriétaire, copropriétaire ou locataire. * Les propriétaires Aucun texte de loi n’impose aux propriétaires la souscription à une assurance habitation. Cependant, il est fortement recommandé d’assurer son habitat afin de préserver au mieux son patrimoine. * Les copropriétaires C’est le syndic qui, pour le compte du syndicat sera en charge de souscrire une assurance qui couvrira les dommages concernant les parties communes de l’immeuble. Certaines assurances peuvent également assurer certaines parties privatives. Il est alors important de vérifier le type de contrat d’assurance de la copropriété avant d’assurer sa partie privative. * Les locataires Contrairement aux propriétaires, les locataires ont une obligation légale d’assurer le bien occupé, que la location soit nue ou meublée. Le locataire est tenu pour responsable des dommages subis par les biens appartenant au propriétaire, sauf s’il prouve que leur origine est due à un défaut d’entretien, à un cas de force majeur ou à un vice de construction. Chaque locataire devra prouver au bailleur qu’il est bien assuré. * Faut-il assurer son bien en cas de locations saisonnières ? Les contrats de location de courte durée comprennent obligatoirement un paragraphe sur l’assurance. Deux cas de figures peuvent se présenter : - Le contrat d’assurance souscrit par le propriétaire pour le logement loué comporte ce qu’on l’appelle une clause d’abandon de recours qui protège le locataire. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas se retourner contre le locataire. C’est l’assureur qui devra indemniser le propriétaire. - Le contrat d’assurance du logement ne comporte aucune clause d’abandon de recours. Dans ce cas, le locataire doit s’assurer vis-à-vis du propriétaire. En fonction du statut de l'occupant, différentes assurances habitations doivent-être souscrites : assurances propriétaires, assurances locataires, assurances copropriétaires...




Détecteur de fumée : rappels sur l’obligation d’installation


Pour la sécurité des occupants, la loi Morange du 9 mars 2015 a rendu obligatoire la présence dans tous les logements d’habitation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF), plus couramment appelé « détecteur de fumée ». L’appareil détecte les fumées dès le début d’un incendie. Il émet alors immédiatement un signal sonore suffisamment puissant pour réveiller une personne endormie. - Comment choisir son détecteur de fumée ? Pour vous assurer de l’efficacité du matériel, vous devez contrôler qu’il soit bien muni du marquage CE et de la norme européenne NF EN 14604. La plupart des appareils fonctionnent à pile mais certains modèles fonctionnent par alimentation électrique (avec obligatoirement une alimentation de secours en cas de dysfonctionnement électrique). L’autonomie d’un détecteur de fumée varie de 1 à 10 ans. A noter : il existe des dispositifs fonctionnant par signal lumineux ou vibrant pour les personnes déficientes auditives. - L’installation du détecteur de fumée dans le logement Tous les logements d’habitation sont concernés par cette obligation qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, d’une maison individuelle ou d’un immeuble collectif, que le logement soit vide, ou occupé par le locataire ou le propriétaire. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un professionnel pour l’installation du détecteur. C’est le propriétaire qui a la responsabilité de fournir et d’installer le détecteur de fumée, qu’il réside ou non dans le logement. Un détecteur de fumée doit être installé : -> En hauteur, -> De préférence au centre du plafond, -> Loin des sources de vapeur (salles de bain et cuisine), -> Dans les zones de passage, notamment les couloirs menant aux chambres. -> Pour les maisons ou les duplex, la loi impose un minimum d’un détecteur par étage. Pour les grandes surfaces, il est tout de même préférable d’en installer plusieurs au même étage pour mieux couvrir le risque. - La vérification et l’entretien du matériel L’installation initiale est au frais du propriétaire. Les coûts d’entretien (changement des piles et dépoussiérage) et si nécessaire de remplacement sont à la charge de ’occupant (locataire ou propriétaire). A noter que ces coûts sont uniquement à la charge du propriétaire pour : Les logements à caractère saisonnier, Les logements-foyers, Les logements de fonction, Les locations meublées. Au début d’un nouveau bail de location, lors de l’état des lieux d’entrée, les parties doivent vérifier la présence et le fonctionnement du détecteur de fumée. Certains appareils sont équipés d’un bouton de « test » pour vérifier le fonctionnement sonore. Dans le cas contraire, il faudra effectuer un « test réel » en allumant puis en soufflant sur une allumette ou une bougie à proximité. - La déclaration auprès de l’assureur : C’est à l’occupant de déclarer la présence d’un détecteur de fumée à son assureur. Actuellement, aucune sanction n’est prévue en cas de non installation. D’ailleurs l’absence de détecteur déclaré ne peut pas être invoqué par l’assureur en cas de dommages causés par un incendie dans le logement. En revanche, les propriétaires-bailleurs sont tenus de respecter la loi. Leur responsabilité pénale peut être engagée en cas de dommages matériels et corporels causés par un incendie dans un logement ne disposant pas de détecteur de fumée. Plus de 200 vies sauvées en 2016 Il n’existe pas d’observatoire officiel capable d’évaluer le nombre réel de détecteurs de fumée installés. Le gouvernement estime qu’entre 50 % et 60 % des logements sont équipés, dont 100 % dans le parc public. Un incendie se déclare en moyenne toutes les deux minutes en France. 80 % des décès dans les logements sont causés par l’intoxication aux fumées.





Mieux comprendre ...

L'immobilier est il une valeur sûre?


De nombreux Français choisissent d’investir dans la pierre pour se constituer un patrimoine. Cette solution est préférée à un investissement purement financier car elle semble moins risquée sur le long terme. Pour certaines personnes, il est parfois plus rassurant de posséder un objet matériel qu’une somme d’argent virtuelle. Une maison ou un appartement est un investissement concret, que l’on peut transmettre à ses proches.Il est très rare qu’un bien perde toute sa valeur du jour au lendemain. Cependant, il est impossible de prévoir si votre bien prendra ou perdra de la valeur avec le temps. Contrairement à certains placements financiers, le rendement de la pierre n’est pas garanti. Si vous achetez dans un quartier en devenir, où la croissance économique est forte, votre bien peut prendre de la valeur. Un mauvais entretien, une catastrophe naturelle, un dépeuplement, une crise immobilière ou d’autres évènements peuvent au contraire déprécier la valeur de votre bien.




Les étapes du processus de la vente d'un bien immobilier :


Déroulement en 3 étapes : 1. Acceptation de l’offre d’achat : La première étape afin de s’engager dans la vente, est la formulation d’une acceptation d’offre d’achat. Cette action engage le vendeur à procéder à la vente de son bien. À noter, si la mise en vente se fait par le biais d’un mandat confié à un professionnel de l’immobilier, l’acceptation de l’offre d’acquisition n’est pas obligatoire et est réputée faite dans le cas où l’offre d’acquisition correspond à l’ensemble des critères de mise en vente définis au mandat. 2. La signature de l’avant contrat : Après s’être entendu sur le prix et les conditions de la vente (délais, financement…), la seconde étape est la signature, chez le notaire ou chez l’agent immobilier, d’un avant contrat. On distingue deux types de contrats, la promesse de vente et le compromis de vente : - La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) Le vendeur fait la promesse à l’acquéreur de vendre son bien immobilier dans un délai, à un prix déterminé, sous certaines conditions (emprunt bancaire, date de remise des clés) et moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation entre 5 et 10 % (ou dépôt de garantie) et négociable entre les parties. Un délai de rétraction de 10 jours ouvrés suivant la signature de la promesse de vente permet à l’acquéreur de se retirer de la vente sans aucune pénalité et sans justificatif. Une fois ce délai purgé et les conditions suspensives levées, l’acheteur ne peut plus se retirer de la vente, sous peine de perdre son indemnité d’immobilisation. - Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) Ce contrat est un engagement des deux parties. Le vendeur s’engage de vendre et l’acquéreur d’acheter le bien immobilier dans un délai, à un prix déterminé, sous certaines conditions (emprunt bancaire, date de remise des clés) et moyennant le versement par l’acquéreur d’une indemnité d’immobilisation (ou dépôt de garantie) entre 5 et 10 % et négociable entre les parties. Le non-respect des clauses du compromis par l’une des parties engendre le paiement de pénalités prévues dans le contrat. = > La loi Macron du 6 août 2015 a porté le délai de rétractation à 10 jours pour la promesse de vente comme pour le compromis. Le vendeur, quant à lui, est engagé à l’égard de l’acheteur et ne peut pas se rétracter. 3. L’acte authentique de vente : Cet acte représente le transfert définitif de propriété entre vendeur et acheteur. Toutes les conditions suspensives ont été levées, le vendeur est prêt à quitter les lieux, l’acheteur à en prendre possession et les fonds sont disponibles pour le paiement total du prix, la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire peut avoir lieu. La remise des clés ainsi que le relevé des compteurs sont effectués le même jour. À la sortie de cette signature, l’acquéreur est officiellement propriétaire du bien immobilier et une attestation de propriété lui est transmise.




Guide rapide des métier de l'immobilier : agent, chasseur, promoteur...


Pour que l’achat de votre appartement ou de votre maison se passe bien, vous avez choisi de vous adresser à un professionnel. Encore faut-il bien le choisir en fonction de vos besoins. Comment un agent immobilier peut-il vous aider à trouver le logement parfait ? En quoi son métier est-il différent de celui d’un promoteur ou d’un chasseur d’appart ? On vous donne des éléments de réponse dans cet article. #L’agent immobilier : l’intermédiaire pour toutes les transactions L’agent immobilier intervient dans les transactions immobilières d’achat, de vente ou de location, généralement au sein d’une agence. Sa mission principale est de répondre aux besoins de ses clients qui souhaitant vendre, acheter ou louer un logement. Ses clients vendeurs ou bailleurs lui confient leurs biens via la signature d’un mandat, pour lui permettre de constituer un « catalogue » qu’il peut proposer à ses prospects. L’agent immobilier reçoit des clients dans son agence ou réalise de la prospection pour signer des mandats de vente ou de location. Pour réaliser ces transactions, il rédige les annonces immobilières et les publie sur les sites immobiliers ou dans les magazines de son agence. Il peut également conseillerles vendeurs et les bailleurs pour mettre en valeur leur logement (photos professionnelles, décoration, travaux). Il accueille les futurs acheteurs ou locataires et effectue les visites avec eux. Son champ d’action est vaste, certains choisissent donc de se spécialiser en consacrant leur activité uniquement à la location, à la vente de terrains, à la vente de biens prestigieux, à la vente de foncier ou à la gestion de bureaux. L’agent immobilier doit obligatoirement détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie de son département, valable 3 ans. Sa rémunération prend la forme d’honoraires au forfait ou en pourcentage du prix de vente du bien qui lui a été confié. #Promoteur immobilier : l’expert du logement neuf Le promoteur est un professionnel de la construction immobilière. C’est plus généralement une entreprise qu’une personne seule. Son métier est transversal dans tout le processus de réalisation de logements neufs. Ses missions s’étalent de la préparation du projet à la commercialisation des logements, en passant par l’organisation de la construction. Par exemple, il prend en charge tout ou partie des missions suivantes : recherche et achat d’un terrain, étude des possibilités de construction, recrutement des intervenants (entrepreneurs, architectes, …), démarches pour l’obtention du permis de construire… Il est plus souvent aux contacts de clients professionnels. Mais s’il assume le rôle de commercialisateur, les particuliers peuvent être en contact avec un promoteur lorsqu’ils souhaitent acheter un logement neuf. #Chasseur immobilier / Courtier en immobilier : le conseiller exclusif de l’acheteur Le chasseur immobilier, aussi appelé courtier immobilier, est exclusivement au service d’un acheteur (ou d’un locataire). Après avoir établi un mandat de recherche (simple ou exclusif) avec son client, le chasseur consulte les annonces et effectue les premières visites. Il accompagne le futur acquéreur dans toutes les étapes du processus d’achat immobilier, y compris pour la négociation du prix de vente et la signature de l’acte de vente. Son statut est différent de celui de l’agent immobilier car il ne possède pas de catalogue de biens, ne réalise pas de prospection client et n’agit jamais en faveur du vendeur. Il est rémunéré par des honoraires (dont le montant est fixé par le mandat de recherche), sans obligation de résultats. Depuis 2014, le chasseur immobilier doit obligatoirement posséder une carte professionnelle s’il effectue ses recherches auprès d’une agence immobilière, avec laquelle il partage la commission en cas de vente ou s’il effectue des opérations d’entremises (négociation du prix, aide à la rédaction des promesses d’achat…). Si sa mission se limite à une prestation de recherche, il n’est pas obligé de posséder de carte professionnelle. #Administrateur de biens : le gestionnaire de votre location Comme son nom l’indique, l’administrateur de biens gère la location d’un logement pour le compte d’un propriétaire-bailleur. Il agit suite à la signature d’un mandat écrit, qui fixe le cadre de ses missions et le montant de ses honoraires. Il rédige le bail de location, effectue l’état des lieux d’entrée et de sortie, encaisse les loyers pour le compte du bailleur, établir les quittances de loyers et gère les éventuelles réparations. Il doit posséder une carte professionnelle avec la mention « gestion immobilière ». Cette carte est la garantie d’une expérience professionnelle, de l’existence d’une garantie financière, d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et d’une formation continue. En fonction de votre projet immobilier, vous pourrez donc vous tourner vers un ou plusieurs de ces professionnels. L’important est de connaître le statut de votre interlocuteur et les limites de son champ d’action. L’encadrement de la profession immobilière est en effet un gage de sécurité pour les clients. L’obtention d’une carte professionnelle s’accompagne de formations régulières qui assurent d’être toujours informé sur la législation en vigueur dans l’immobilier et bien souvent oblige les détenteurs à détenir des garanties financières et les assurances nécessaires pour protéger leurs clients.




Achat immobilier : quels sont les frais annexes?


Un achat immobilier (surtout le premier) est toujours une étape importante dans une vie. Il s’agit d’un projet très impliquant qui mobilise une part conséquente de votre budget durant plusieurs années. Un projet immobilier réussi est un bon mélange entre vos critères de recherche pour votre nouveau logement et un financement adapté à votre situation. Sur ce point, de nombreux éléments sont à prendre en compte dans la définition de votre budget avant d’acheter le logement de vos rêves. Ces éléments concernent aussi bien votre situation actuelle et future que les frais engendrés par la démarche d’achat. Recherchez le logement qu’il vous faut Trouver le bien qui correspond à vos besoins et vos envies peut prendre du temps. Et comme le dit l’adage : « le temps, c’est de l’argent ». Vous pouvez réduire votre temps de recherche : En définissant des critères précis pour votre futur bien : lister les caractéristiques indispensables, les « bonus » et surtout les éléments rédhibitoires En faisant appel à un professionnel de l’immobilier : ce service est généralement gratuit tant que vous n’avez pas trouvé le bien de vos rêves En optimisant votre recherche : sur bienici.com, vous pouvez consulter des annonces immobilières géolocalisées sur une carte, effectuer une recherche par temps de trajet, accéder à des visites virtuelles, contacter des agences et des promoteurs, créer des alertes avec tous les critères de votre recherche… Estimez les frais liés à l’acquisition du logement Lors de votre recherche immobilière, vous allez porter particulièrement votre attention sur les prix affichés dans les annonces. Mais ce prix ne sera pas le montant définitif de votre achat. D’une part, parce qu’il peut être négocié et d’autre part, parce que plusieurs frais vont s’ajouter au prix d’achat du bien. Il faut prendre en compte les honoraires d’agence qui peuvent être à la charge de l’acheteur ou du vendeur. Ces frais, inclus ou à déduire, permettent d’acter le « prix net vendeur », important lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. L’achat d’un bien se fait automatiquement devant un notaire. A ce moment-là, vous devrez régler des droits d’enregistrement (un impôt collecté par le notaire et reversé à l’Etat) et les honoraires du notaire. Ces deux montants sont couramment regroupés sous le nom de « frais de notaire ». Pour l'achat d'un terrain ou d'un bien ancien, ils représentent entre 7 et 8 % du prix de vente et entre 2 et 3 % pour un logement neuf. Le coût d’une acquisition immobilière est donc composé : du prix net vendeur, des droits d’enregistrement, des honoraires du notaire, éventuellement des honoraires d’agence. Ne négligez pas les frais liés au crédit Dans 95 % des transactions immobilières, les acquéreurs ont recours à un crédit immobilier. La souscription d’un crédit vous engage à : Rembourser le montant prêté, Payer les intérêts d’emprunt, Payer l’assurance de prêt : il est possible d’en négocier le montant et les conditions ou de résilier son assurance de prêt, Payer la garantie de crédit : une garantie pour le prêteur de récupérer son argent si l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser, Payer les frais de dossiers bancaires : une banque facture environ 1% du prêt pour la gestion de votre dossier. Ces différents frais s’ajoutent à la facture générale et doivent être anticipés dans votre budget. Pensez aux frais après achat En faisant l’acquisition d’un logement, vous devrez également conserver une enveloppe pour l’aménagement. Pour mettre les lieux à votre goût, vous devrez probablement effectuer quelques travaux d’aménagement (peinture, papier peint, revêtement de sol…) voire de gros travaux (abattre une cloison, aménager les combles…). Vous devrez également anticiper des frais pour le déménagement et peut-être même le rachat de meubles. Il ne faut pas non plus négliger le montant des impôts et charges que vous aurez à payer une fois devenu propriétaire. Ainsi, vous devrez vous acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe foncière (dont les montants varient en fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer). Si le bien fait partie d’une copropriété, vous devrez également régler les charges de copropriété. En résumé, il ne faut pas uniquement s’intéresser au prix que vous lisez sur une annonce immobilière. Ce prix est seulement l’un des éléments du coût d’un bien auquel s’ajoute le temps de recherche (qui peut être long), les frais liés au prêt immobilier, les différents impôts et les honoraires des professionnels de l’immobilier. Ne négligez pas non plus les dépenses d’après-achat pour votre installation ou pour l’entretien de votre futur logement.




Frais d'agence : mythes et réalités


Ce que l’on appelle les « frais d’agence » sont en réalité les honoraires de l’agence immobilière mandatée par un particulier pour vendre son bien, c’est-à-dire la rémunération que l’agence perçoit pour son travail et les services apportés. Ces honoraires suivent un barème défini par l’agence et peuvent être à la charge de l’acquéreur ou du vendeur, selon la volonté de l’agent ou du vendeur. Il ne faut pas les confondre avec les « frais de notaire »[1] qui sont réglés lors de la signature de l’acte de vente et payés uniquement par l’acheteur. Depuis 1987, les honoraires sont librement fixés par les professionnels de l’immobilier. Selon les prestations, ils sont fixés au forfait ou au pourcentage. Le pourcentage est généralement dégressif : plus le prix du bien est élevé, moins le pourcentage d’honoraires est important. Par exemple, il est aux alentours de 5 % ou 6 % pour un logement alors qu’il monte jusque 10 % pour un parking. Quelles sont les prestations couvertes par les honoraires ? Les honoraires d’agence permettent de couvrir les frais de l’ensemble du processus de vente. Ainsi, ils englobent : la préparation de la vente : avis de valeur du bien (une estimation en fonction des données locales), rédaction de l’annonce immobilière et éventuellement prise de photos, réalisation de visites virtuelles ou de spots vidéos… la publicité de l’annonce : diffusion sur les supports de l’agence (vitrine, site internet, réseaux sociaux, brochure) et les portails d’annonces immobilières comme Bien’ici.com, la recherche et la gestion des relations avec les acquéreurs potentiels : réalisation des visites, rédaction des comptes-rendus de visites… les conseils : l’agent peut vous fournir des conseils juridiques mais également vous renseigner sur les diagnostics obligatoires à réaliser, le choix de l’acquéreur, les solutions de financement, suggérer des professionnels pour réaliser des devis travaux ou encore vous aider à mettre plus en valeur votre bien… la conclusion de la vente : la rédaction du compromis de vente, l’encaissement du dépôt de garantie sur le compte de séquestre, la notification du délai de rétractation à l’acheteur (loi SRU), la transmission de l’ensemble du dossier au notaire… Indirectement, ces honoraires permettent également de financer la formation continue des professionnels afin qu’ils puissent effectuer au mieux toutes les opérations énoncées plus haut et se tenir au fait des évolutions de la réglementation et du marché immobilier. Obligation d’affichage des tarifs depuis 2017 Depuis le 1er avril 2017, les professionnels doivent afficher leurs grilles tarifaires dans les lieux d’accueil du public et sur leurs sites internet. De plus, toutes les annonces immobilières de vente doivent faire apparaitre clairement : le prix du bien honoraires inclus, le prix du bien hors honoraires, le montant des honoraires en euros. Il doit également être précisé si ces honoraires sont à la charge de l’acheteur ou du vendeur.




Achat immobilier : qui paye les honoraires?


Les « frais d’agence » sont les honoraires versés au professionnel intervenant dans une transaction immobilière. En échange de cette rémunération, un agent immobilier va mettre en œuvre différentes actions lors du processus de vente de la rédaction de l’annonce à la signature de l’acte de vente. A ce titre, il est au service du vendeur comme de l’acheteur. Mais alors, qui doit payer les frais d’agence ? => Le cas des honoraires à la charge du vendeur Comme c’est le vendeur qui fait appel à un professionnel pour vendre son bien, on peut considérer logique que ce soit lui qui règle les honoraires. Le prix affiché « honoraires inclus » est donc le prix de vente du bien, à partir duquel sera calculé les frais de notaire. Exemple : si l’annonce du bien stipule « prix de vente de 300 000 € dont 15 000 € d’honoraires à la charge du vendeur » et que les frais de notaire sont de 8 %, alors : + l’acheteur paiera 300 000 € au vendeur + les frais de notaire de 24 000 € + le vendeur paiera 15 000 € à l’agence et touchera 285 000 € (appelé prix « net vendeur ») => Le cas des honoraires à la charge de l’acquéreur C’est le vendeur qui mandate un professionnel pour qu’il l’aide à vendre son bien immobilier. Cependant, la prestation de services est profitable pour le vendeur comme pour l’acheteur. En faisant appel à lui pour acheter sa maison ou son appartement, le futur acheteur bénéficie en effet des conseils et du temps du professionnel accordé pour les visites ou la préparation des documents. Il y a toutefois un intérêt pour l’acheteur à prendre ces frais à sa charge. Le prix de vente retenu pour le calcul des frais de notaire est en effet le prix hors honoraires, ou prix « net vendeur », donc un prix réduit. Exemple : Si l’annonce de vente du bien stipule « prix de vente de 300 000 € dont 15 000 € d’honoraires à la charge de l’acquéreur » et que les frais de notaire sont de 8 %, alors : + l’acheteur paiera 285 000 € au vendeur + 15 000 € à l’agence + les frais de notaire de 22 800 € + le vendeur touchera 285 000 € Comme illustré dans nos deux exemples, la dépense est moindre pour l’acheteur si c’est lui qui règle les frais d’agence (total de 322 800 € avec les frais et 324 000 € sans les frais). Dans les deux cas, le vendeur touche la même somme pour la vente de son bien (285 000 € dans notre exemple). En pratique, rien n’interdit de prévoir un partage des honoraires d’agence entre l’acheteur et le vendeur bien que cette situation se rencontre rarement en France, principalement pour des raisons d’habitude. Ainsi, les honoraires son généralement à la charge du vendeur, sauf dans certaines régions comme la Bretagne où, par tradition, ces frais sont à la charge de l’acheteur.




Pourquoi passer par un professionnel pour acheter son logement?


« Une commission trop élevée » : c’est l’argument le plus utilisé par les particuliers pour ne pas faire appel à une agence immobilière lorsqu’ils cherchent à acheter une maison ou un appartement. Et pourtant, l’accompagnement par un professionnel dans une démarche aussi importante qu’un achat immobilier est particulièrement appropriée, notamment en ce qui concerne la partie juridique. - Un interlocuteur à l’écoute de vos besoins Pour réaliser votre projet immobilier, vous devez définir les critères importants à vos yeux. Cette étape n’est pas toujours simple car il faut parfois faire des compromis entre vos rêves et la réalité du marché. En faisant votre recherche sur internet, vous êtes peut-être passé à côté d’un bien qui pourrait vous correspondre simplement parce que l’un de vos critères est trop strict. Un agent immobilier peut vous aider à cerner vos besoins et vous proposer des biens capables d’y répondre. Il vous aidera à vous poser les bonnes questions pour définir votre projet. - Accès à de nombreuses annonces De nombreuses annonces sont disponibles sur internet mais si vous n’avez pas de temps à consacrer à votre recherche immobilière, vous avez tout intérêt à faire confiance à un agent immobilier. L’agence immobilière a un large catalogue de biens à disposition dont certains sont exclusifs à cette agence. Un professionnel peut aussi vous proposer des biens qui ne sont pas encore sur le marché car ils viennent d’être mis en vente. Certaines agences immobilières fonctionnent avec des fichiers partagés. - Gestion de la relation avec le vendeur Un agent immobilier a un rôle neutre dans une transaction immobilière. Il travaille à la fois pour l’acheteur et le vendeur. Il a pour but de les mettre en relation pour satisfaire les désirs de chacun. Il est au courant de la réalité du marché et de la réglementation. Il sera en mesure de vous aider à négocier si besoin. Autre avantage : la disponibilité de l’agent immobilier. L’organisation des visites est plus souple avec un professionnel qui peut vous proposer un rendez-vous dans la journée ou à l’heure du déjeuner. - Accompagnement et garantie professionnelle Passer par une agence immobilière pour acheter un logement est une garantie. L’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle et doit suivre régulièrement des formations afin de maîtriser les dernières législations applicables à l’immobilier. Il est donc très bien placé pour vous aider tout au long de vos démarches (demande de prêt, réalisation de travaux, signature du compromis de vente…). Si vous souhaitez acheter un logement, surtout lors d’un premier investissement, faire confiance à un professionnel est plus rassurant que de traiter directement avec un particulier. Parfaitement au courant des documents obligatoires et des procédures, un agent immobilier saura vous aider à concrétiser votre projet.




La condition suspensive d'obtention de prêt


Il est rare de disposer des fonds nécessaires pour l’acquisition au moment de la signature du compromis. L’acquéreur doit souvent faire appel à un crédit bancaire pour être en mesure de réaliser l’achat. L’acquisition va alors se réaliser en fonction de l’obtention de ce prêt. La loi protège alors la personne qui se porte acquéreur dans le cas où elle n’obtiendrait pas de prêt bancaire. Il est donc indispensable pour l’acquéreur de préciser au moment du compromis qu’il financera son projet à l’aide d’un prêt bancaire. Une clause suspensive d’obtention de prêt sera intégrée au compromis. Les avantages de la clause : Cette clause protège la personne qui se porte acquéreur. Si la banque refuse le prêt bancaire demandé, l’acquéreur sera libéré des obligations inscrites au compromis. Pour cela, le refus de prêt devra être mentionné aux autres parties dans les délais prévus au compromis. Il est important de savoir que cette clause est obligatoire lorsque l’acquéreur fait appel à un crédit pour financer son acquisition. Par conséquent, si l’acheteur oublie de prévenir le vendeur qu’il doit faire appel à un crédit et qu’aucune clause n’est inscrite au compromis, il pourra quand même bénéficier de cette clause. La rédaction de la clause : Elle doit être précise et définir les conditions d’emprunt pour lesquelles il sera possible de refuser le crédit si la banque propose des conditions autres. L’acquéreur doit préciser dans cette clause, le montant à emprunter, la durée et le taux d’intérêt maximum. Ainsi, si la banque propose un emprunt avec un taux d’intérêt supérieur à celui mentionné au compromis, l’acquéreur aura la possibilité de renoncer à l’offre de prêt. Le délai de réalisation : Comme toute condition suspensive, la condition suspensive d’obtention de prêt doit avoir un délai de réalisation. La loi précise que le délai d’obtention de prêt de pourra être inférieur à un mois à compter de la signature du compromis. En pratique ce délai est généralement court. Il faut généralement plus de temps afin de monter un dossier complet pour une demande de prêt et laisser le temps aux banques de traiter les demandes. En pratique, la durée fixée est de 60 jours. L’acceptation de l’offre de prêt : Si la banque vous accorde l’offre de prêt, elle vous enverra obligatoirement la notification de cette offre par lettre recommandée. La loi impose alors à l’acquéreur un délai de dix jours avant d’accepter cette offre. La banque ne pourra pas vous demander votre réponse sur l’acceptation de l’offre durant cette période. Au terme de ces dix jours, l’acquéreur devra notifier par écrit la banque de son acceptation d’offre de prêt. L’offre de prêt de la banque est valable 30 jours au minimum. Une fois l’offre de prêt accepté, l’acquéreur devra prévenir le vendeur. Le compromis de vente est alors consolidé et l’acquéreur ne pourra plus renoncer à l’achat sans devoir payer les montants inscrits dans la clause pénale.




La mitoyenneté


La mitoyenneté est une indivision spéciale et un droit réel immobilier que possèdent deux voisins sur la limite séparative de leurs propriétés. Deux propriétaires vont se partager la propriété d’une construction (mur/clôture…) ou plantation qui sépare les deux fonds. La mitoyenneté se prouve généralement par un titre de propriété mais également par prescription trentenaire si le propriétaire prouve qu’il s’est comporté comme véritable copropriétaire durant trente années et ce de manière continue, paisible, non équivoque de publique, ou par des présomptions (lorsqu’il est difficile d’établir clairement le caractère mitoyen d’un mur, il est considéré comme mitoyen sauf preuves contraires). Note : qu’il est toujours possible pour un propriétaire de demander l’acquisition de la mitoyenneté d’un mur. Dans ce cas, la demande devra être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et en cas d’acceptation, l’acquisition de la mitoyenneté devra faire l’objet d’un acte authentique notarié. De plus, chaque propriétaire mitoyen peut décider d’abandonner la mitoyenneté.




Travaux : quelles sont le autorisations nécessaires ?


En fonction des travaux que vous souhaitez réaliser, il est important de savoir que des formalités administratives peuvent être obligatoires. En fonction de leur importance, un permis ou une autorisation de travaux peut être nécessaire. > Le Permis de construire Le permis de construire concerne les constructions nouvelles et ainsi que les travaux sur les constructions existantes. Pour une nouvelle construction, le permis de construire doit obligatoirement être demandé au préalable et ce, quelle que soit la destination de la construction. La loi ne donne pas une liste de ces constructions soumise au permis de construire mais elle énumère, de façon exhaustive, celles qui en sont dispensées. Pour les constructions dispensées de permis de construire (se renseigner directement en mairie pour obtenir la liste), elles peuvent faire l’objet d’une simple déclaration préalable voire d’aucune formalité. > Pour les travaux sur les constructions existantes, ils doivent être précédés d’un permis de construire lorsqu’ils ont pour effet : De créer une surface de plancher de plus de 40 m² De modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment et qu’ils s’accompagnent d’un changement de destination De réaliser une opération de restauration De reconstruction à l’identique d’un bâtiment démoli ou détruit (si le bâtiment est détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, le permis est toujours délivré si les règles d’urbanismes n’ont pas changées entre temps) > Comment calculer la surface plancher ? C’est un terme utilisé depuis 2011 pour remplacer la SHOB et la SHON (Surface Hors Œuvre Brute ou Nette). Elle correspond à la somme des surfaces plancher de chaque niveau clos et couvert, calculé à partir du nu intérieur des façades après déduction : Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et des fenêtres donnant sur l’extérieur Des vides et trémies afférents aux escaliers et ascenseurs Des surfaces plancher d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m Des surfaces emménagées en vue du stationnement de véhicules motorisés, y compris la rampe d’accès et les aires de manœuvres Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou des activités professionnelles ou commerciales Des surfaces des locaux techniques y compris les locaux de stockage de déchets Des surfaces des caves ou des celliers D’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectée à l’habitation des lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures > Faut-il faire appel à un architecte ? La règle générale impose d’annexer à la demande de permis de construire un projet architectural établi par un architecte. Cependant, différentes situations dispensent de faire appel à un architecte : La construction à usage autre qu’agricole dont à la fois l’emprise au sol et la surface plancher n’excèdent pas 170 m² ; La construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et d’emprise au sol n’excèdent pas 800 m² ; La construction de serres de production dont le montant latéral a une hauteur inférieure à 4 mètres et dont à la fois la surface plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 2 000 m² Les travaux qui portent uniquement sur l’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs n’entrainant pas de modifications visibles de l’extérieur > Comment faire une demande de permis de construire ? La demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou directement déposée à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés. La demande doit être faite par le propriétaire du bien immobilier ou par une personne qu’il a mandatée. Des documents types sont généralement disponibles en mairie. Il faudra également y joindre : Plan de situation du terrain, Plan masse des constructions ; Les plans de façade et des éléments photographiques ou graphiques permettant de situer la construction ; Plan des toitures et plan de coupe pour l’implantation des bâtiments ; Document descriptif des choix des matériaux utilisés, les couleurs... Le dossier de demande doit être établi en 4 exemplaires. Le dossier sera déposé contre un récépissé indiquant le numéro d’enregistrement ainsi que la date à partir de laquelle le permis est considéré comme acquis. ATTENTION : cette date peut être modifiée si la mairie réclame des éléments supplémentaires ou pour d’autres raisons (qui doivent être justifiés). Une fois le dossier déposé et si la mairie n’a pas demandé de pièce complémentaire dans un délai d’un mois, le délai d’instruction est ouvert. Les délais d’instruction sont généralement de 2 mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle et de 3 mois pour les autres demandes (ces délais peuvent être prolongés jusqu’à 10 mois si le bien immobilier en question est situé dans un parc national, s’il concerne un monument historique ou classé). Le permis de construire peut-être accordé de façon expresse ou tacite. Lorsque l’accord exprès, il prend la forme d’un arrêté municipal ou préfectoral. La décision est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Lorsque l’accord est tacite, il est accordé à l’issu du délai d’instruction lorsque le demandeur n’a reçu aucune notification. > Obligation d’affichage du permis de construire Une fois accordé, le permis de construire doit faire l’objet d’une double publicité. Le propriétaire doit obligatoirement afficher un avis sur son terrain, visible de l’extérieur au moyen d’un panneau indiquant l’identité du demandeur et la nature des travaux. Une fois affiché, toute personne peut consulter à la mairie les pièces relatives à la construction souhaitée. Les tiers ont alors la possibilité de contester ce permis s’ils constatent un problème (empiètement sur le terrain voisin, non-respect de certaines règles...). Cette contestation peut être effectuée par un recours dans les deux mois suivant la date de délivrance du permis. > Est-il possible de vendre son bien avec un permis de construire ? Le permis qui a été délivré est attaché au bien immobilier et non à la personne. Par conséquent, le transfert d’un permis lors d’une vente est possible mais en respectant certaines conditions : Que le permis soit toujours en cours de validité Qu’il y ait un accord écrit entre l’ancien et le nouveau propriétaire Que la demande soit adressée à l’administration compétente Que le transfert soit accepté de façon expresse par la mairie Si la mairie refuse le transfert, elle devra le justifier. > Quelle est la durée de validité d’un permis de construire ? Un permis de construire est valable pendant une durée de trois ans. Si aucun travaux n’a débuté durant cette période, le permis est considéré comme périmé. On considère que les travaux ont débuté dès lors qu’il y a un réel début de chantier (début de fondation par exemple). En revanche, si les travaux sont interrompus pour une durée de plus d’un an, le permis sera considéré comme périmé. Il est tout de fois possible pour le bénéficiaire d’un permis de demander à la maire une prolongation de validité pour une durée d’un an. Cette demande ne peut être effectuée que deux fois et doit être faite au minimum deux mois avant la fin du permis. > Débuter les travaux Lors du début du chantier, le bénéficiaire devra adresser à la mairie une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC). Ce document peut également être utile pour demander le déblocage des fonds d’un crédit accordé. > Terminer les travaux Une fois les travaux terminés, le propriétaire devra adresser à la mairie une Déclaration d’Achèvement de Travaux (DAT) qui attestera de la conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire accordé. Cette déclaration peut être signée soit par le propriétaire, soit par l’architecte en charge. Cette déclaration doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Une fois reçue, la mairie dispose d’un délai de 3 mois pour contester la conformité des travaux. S’il elle ne le fait pas, les travaux seront réputés être conformes au permis. En cas de conformité, le propriétaire pourra demander à la mairie de lui délivrer un certificat de conformité (ce document peut être nécessaire lors d’une éventuelle vente du bien). En revanche, si les travaux ne sont pas conformes au projet déposé, le propriétaire sera mis en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée. La réalisation de certains travaux est soumise à l'obtention du permis de construire.





Vente

Tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente


Vous avez rendez-vous pour signer un compromis de vente ? Sachez à quoi vous vous engagez et les clauses spécifiques que vous pouvez ajouter pour l'achat d'un appartement ou d'une maison. Un document qui engage votre responsabilité La vente d'un logement ou l'acquisition d'un bien passe généralement par l'étape du compromis de vente. A quoi vous engage la signature d'un tel document ? Un compromis de vente est un avant-contrat entre particuliers ou en présence d’un notaire qui scelle définitivement l'accord entre le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Cet acte non obligatoire, mais indispensable en pratique lorsque certains points restent à régler avant la transaction, fixe d'ores et déjà les modalités exactes de la vente en attendant la signature de l'acte définitif. C'est un véritable contrat qui vous engage de façon irrévocable à vendre ou à acquérir le logement en question, à distinguer de la promesse unilatérale de vente, qui vous permet de réserver un bien pendant une durée limitée en tant qu'acheteur. Des clauses particulières pour vous protéger Pour être valable, le compromis doit comporter des informations obligatoires, sans lesquelles il n’a aucune valeur légale. Les indications à inclure obligatoirement : Prix de vente du bien immobilier Sa description détaillée (bien et équipements) Sa date de disponibilité Ses modalités de paiement Le montant des honoraires du notaire chargé de la transaction (2 à 3 % dans le neuf, jusqu’à 8 % pour l’ancien). Pour vous protéger, en tant que vendeur comme en tant qu'acheteur, il est possible d'ajouter certaines clauses spécifiques, en concertation avec l'autre partie : les clauses suspensives suspendent l'exécution du contrat jusqu'à ce que certains événements définis se produisent et enclenchent alors la vente (par exemple l'obtention du crédit par l’acheteur). Il faut noter que dans le cas d'un achat financé par un emprunt bancaire, l'insertion d'une clause suspensive relative à l'octroi du prêt est obligatoire. Cela signifie que si l’acheteur n’obtient pas le prêt, le contrat sera alors nul et non avenu. les clauses résolutoires permettent à l'inverse le bon déroulement du contrat mais l'annulent si des événements définis se réalisent (non-obtention d'un permis de construire...) les clauses de dédit permettent à chacune des parties de renoncer à la transaction contre le versement d'une somme convenue à l'avance. L'importance des termes utilisés Sachez que si vous renoncez à la transaction après la signature du document, l'autre partie peut faire appel à la justice pour vous contraindre à respecter vos engagements, et vous demander en plus des dommages et intérêts. La loi Macron autorise cependant un droit de rétractation irréversible de 10 jours à l’acheteur depuis le mois d’août 2015. Au vu de la complexité du sujet et de l'importance des engagements en jeu, il est vivement conseillé de faire appel à un notaire ou un agent immobilier pour la rédaction de votre compromis de vente.




Quels sont les diagnostics à établir lors d’une vente immobilière ?


Depuis le 1er novembre 2007, chaque propriétaire doit fournir une série de diagnostics techniques à son acheteur pour concrétiser une vente immobilière. Les différents certificats ont tous une durée de validité qui leur est propre, et sont regroupés dans un document unique : le dossier de diagnostic technique (DDT).
• Diagnostic électricité : Déterminer si une installation intérieure électrique comporte des anomalies. Ce diagnostic est valable trois ans.
• Diagnostic gaz : Déterminer si une installation intérieure de gaz comporte des anomalies. Ce diagnostic est valable trois ans.
• Diagnostic de performance énergétique : Estimer les consommations énergétiques et émissions de gaz à effet se serre.
• État des risques naturels et technologiques : Zones de couvertures par plan des risques naturels ou technologiques ou dans les zones sismiques. Expertise valable six mois.
• Diagnostic amiante : Rechercher des matériaux et produits contenant de l’amiante, concerne tout bien bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Sa validité est illimitée.
• Diagnostic plomb : Recherche des revêtements (peintures) contenant du plomb, concerne tout bien bâti avant le 1er janvier 1949, valable un an.
• Certificat de surface : La loi Carrez (voir ci-dessus)
• Diagnostic assainissement non collectif : Vérifier la conformité de votre installation (collecte-fosse- épandage), valable huit ans.
Les diagnostics techniques sont aujourd’hui obligatoires pour toutes transactions immobilières, ventes ou locations. Ils ont chacun des dates de validité différentes et dépendent des caractéristiques de votre logement. DPE (Diagnostic de Performance Energétique) Le DPE est un diagnostic qui doit obligatoirement être réalisé au moment de la mise en vente pour tous les biens immobiliers équipés d’un chauffage (collectif ou individuel) et permet d’informer les potentiels acquéreurs par un système de notation par lettres (de A pour une bonne note à G pour une mauvaise) renseignant sur la consommation énergétique du bien et également ses émissions de gaz à effet de serre. Ce système doit permettre aux personnes qui cherchent à acquérir de comparer facilement la consommation entre les différents biens. Mais il est important de noter que les consommations indiquées dans le diagnostic ne sont pas des consommations garanties puisqu’elles sont calculées par rapport aux factures précédentes et dépendent alors du comportement de l’occupant. Depuis une loi de 2011, il est obligatoire de faire figurer cette notation sur les annonces de mise en vente ou de location. Durée de validité : 10 ans ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologique) Le but de ce diagnostic obligatoire est d’informer les acquéreurs d’un bien (ou les personnes voulant le louer) des risques encourus liés à son environnement. Ces risques peuvent provenir de l’environnement naturel (zone inondable, avalanches potentielles, zone sismique, raz de marées...), d’un environnement technologique (activités industrielles à proximité) ou des risques miniers qui informent sur l’ensemble des cavités souterraines qui peuvent potentiellement provoquer des effondrements. L’ERNMT est un document qui comprend un plan de situation de la commune où est situé le bien, l’arrêté préfectoral et la liste des risques auquel est exposé le bien. Il est possible d’obtenir ces documents en ligne la plupart du temps. Durée de validité : 6 mois Etat Parasitaire et Termites Ce diagnostic obligatoire concerne tous les biens immobiliers bâtis ou non qui se situent dans une zone géographique, où la présence de termites est avérée ou susceptible (ou autres insectes xylophages). C’est l’administration qui est en charge de définir ces zones. Le diagnostiqueur va effectuer un examen visuel et un sondage mécanique, qui permet de définir le taux d’humidité du bois. Durée de validité : 6 mois Diagnostic Gaz Ce diagnostic, obligatoire au moment de la vente d’un bien, dont l’installation au gaz a été effectuée il y a plus de 15 ans, a pour but de renseigner l’acquéreur sur l’état général et d’éviter les intoxications ou explosions que peuvent causer des installations défectueuses. Ce diagnostic va permettre d’analyser quatre points : la tuyauterie fixe, le raccordement de gaz des appareils, la ventilation des locaux et le système de combustion. Ce diagnostic n’est en rien une attestation de conformité. Il fait état de l’installation et permet de savoir si elle est dangereuse pour l’occupant. Le diagnostic peut éventuellement préconiser des travaux de réparation. Le cas échant, il n’est pas obligatoire pour le vendeur de réaliser ses travaux mais il doit en informer l’acquéreur Durée de validité : 3 ans Diagnostic électricité Ce diagnostic, obligatoire au moment de la vente d’un bien dont l’installation électrique a été effectuée il y a plus de 15 ans, a pour but de renseigner l’acquéreur sur l’état général. Ce diagnostic concerne uniquement les parties privatives et aux dépendances du bien. Au même titre que le diagnostic Gaz, le diagnostic électrique n’impose pas au propriétaire des travaux mais permet d’informer l’acquéreur des éventuelles anomalies et sur les travaux de mise en norme à effectuer. Lors de l’établissement de ce document, le diagnostiqueur va effectuer un simple contrôle visuel sur l’ensemble de l’installation. Métrage loi Carrez La loi Carrez est une loi qui permet de calculer d’une certaine façon la surface d’un logement en copropriété d’au moins égale à 8 m². Pour connaître la superficie calculée selon la méthode de la loi Carrez, il faut partir de la superficie des planchers du logement (superficie du plancher après déduction de la superficie des cloisons, murs, marches set cages d’escalier, gaines, embrasures des portes et fenêtres). De cette superficie, il faut soustraire les surfaces au sol situées sous un plafond dont la hauteur est inférieure à 1 mètre 80, les balcons, les loggias, les terrasses ainsi que les annexes (caves, garages et jardins). Dans la grande majorité des cas, c’est le diagnostiqueur qui s’occupe d’établir l’ensemble des diagnostics obligatoires au moment de la vente dont celui du métrage Carrez. Cependant il n’est pas obligatoire de la faire faire par un professionnel. En revanche, si vous décidez de le faire pour vous-même, vous devez savoir que si votre acte de vente mentionne une surface de plus de 5% à la surface réelle, l’acquéreur pourra demander dans l’année qui suit une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants. Durée de validité : illimitée jusqu’aux prochaines modifications intérieures Diagnostic amiante Le diagnostic amiante est un diagnostic obligatoire qui doit être effectué au moment de la mise en vente d’un bien immobilier (collectif ou individuel, habitation ou non, place de stationnement, cave...) dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il ne concerne que les parties privatives et est réalisé que par une investigation visuelle. Le diagnostiqueur va être vigilant sur les calorifugeages, les flocages ou les faux plafonds. En cas de doute, il pourra toujours faire réaliser une analyse sur un échantillon prélevé. En cas de présence d’amiante, aucun travau n’est obligatoire mais le diagnostic permet d’informer l’acquéreur sur la présence d’amiante. Durée de validité : illimité en cas d’absence d’amiante Diagnostic Plomb Ce diagnostic doit obligatoirement être réalisé en cas de vente ou de mise en location d’un bien d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Le but de ce diagnostic est de déterminer la présence de plomb dans le logement afin d’éviter d’éventuelles intoxications. Autrefois, le plomb était utilisé pour la création de peinture. Le diagnostiqueur utilisera un appareil qui va déterminer sans dégrader les matériaux, si ceux-ci contiennent du plomb ou non. Durée de validité : un an (et six ans pour une location)




Je suis propriétaire d’un bien en location, puis-je vendre le logement alors qu’il est occupé ?


Tout à fait. Vous avez alors deux solutions : soit vous vendez le bien occupé et l’acheteur devient propriétaire de votre actuel locataire en reprenant le bail à son nom ; soit vous vendez le bien libre. Dans ce cas, il vous faut prévenir votre locataire par lettre recommandée A/R au moins six mois avant la mise en vente. Ce dernier dispose alors d’un droit de préemption de deux mois.




Qu’est-ce que le home-staging, et est-ce utile ?


Lorsque l’on vend un bien immobilier, l’objectif est de déclencher un coup de cœur chez – au moins – un acheteur. Il est donc indispensable que cet acheteur puisse se projeter et s’imaginer vivant avec toute sa famille dans les lieux. Dans cette optique, désencombrer sa maison ou son appartement est un impératif. On peut également faire appel au home-staging pour rendre le bien plus agréable possible à moindres frais. Cela consiste à mettre en valeur votre bien en le dépersonnalisant et en proposant une décoration sobre, jouant avec les espaces et la lumière. Il est établi que le home-staging permet de vendre son bien plus rapidement, mais cela a un coût : 2-3 % du prix de vente.




Quels sont les documents à fournir pour la mise en vente d'un bien immobilier ?


Pour mettre en vente son bien immobilier, le vendeur doit fournir plusieurs documents obligatoires : Un acte ou une attestation de propriété, éléments permettant la vérification de propriété du vendeur. Si le bien immobilier comporte plusieurs lots dans la copropriété, pensez à réunir les preuves de propriété de chacun. L’ensemble du dossier de diagnostics techniques. Document d’information relatif à la surface Carrez pour un lot en copropriété ou la surface habitable pour un lot individuel. Les documents relatifs à la situation personnelle du vendeur : carte d’identité, livret de famille, contrat de mariage ou convention de PACS, adresse du domicile principal… Les autorisations administratives obtenues dans le cas de travaux d’agrandissement et/ou de modifications. Pour la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), d’autres documents annexés sont obligatoires : Le règlement de copropriété ainsi que tous les modificatifs et l’état descriptif de division. Les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 3 dernières années. Le carnet d’entretien de l’immeuble Le pré état daté. Les diagnostics relatifs à l’immeuble et à ses parties communes.




Faut-il rénover son bien avant de le vendre ?


Certains acquéreurs souhaitent acheter un bien où ils pourront directement s’installer. D’autres préfèrent tout modifier pour obtenir un bien à leurs goûts. Statistiquement, les biens rénovés se vendent plus rapidement que les biens avec travaux car ils donnent l’image de logements bien entretenus. Posez-vous les bonnes questions au moment de vendre. Il n’est pas forcément question de transformer totalement votre logement. Vous pouvez hésiter à poser de nouvelles fenêtres isolantes mais pas à changer le système électrique si celui-ci n’est plus aux normes. Les travaux effectués avant la vente ont pour but de rassurer les futurs acquéreurs sur la bonne santé du logement. Si vous n’avez pas de gros travaux à faire, il est toujours préférable de donner un coup de fraicheur à son bien pour le vendre en réparant tous les petits défauts (un interrupteur cassé, des robinets vieillis, …). Repeindre les murs dans des couleurs claires permet aussi de dépersonnaliser les lieux et permet aux potentiels acheteurs de se projeter dans votre logement. Enfin, le home staging, une pratique qui consistent à redécorer votre intérieur de manière sobre et à moindre coût, a fait ses preuves depuis plusieurs années.




Comment vendre un logement meublé ?


Lorsque l’on vend un logement, il est dans la plupart du temps vendu vide mais il n’est pas si rare que le vendeur vende le bien en meublé. Ce choix aura notamment des conséquences sur les frais annexes comme les frais d’enregistrement ou l’éventuelle imposition sur la plus-value. Ces frais sont calculés en fonction de la valeur immobilière donc par définition, l’ensemble de la valeur des meubles vendus avec le bien immobilier ne doivent pas être pris en compte pour le calcul de ces frais. Il est par conséquent important de pouvoir différencier un meuble d’un immeuble. Cette différenciation est une des classifications majeures du droit. Meuble ou immeuble ? La règle générale inscrite au code civil distingue le meuble de l’immeuble. Ainsi, les bâtiments et les terrains sont des immeubles et tous les éléments qui peuvent se déplacer sont des meubles. Cette règle peut sembler simple lorsqu’il faut qualifier un élément de meuble ou d’immeuble, cependant certains meubles sont considérés par la loi comme immeubles. Ces meubles sont alors qualifiés d’immeubles par destination (contrairement à un terrain qui est un immeuble par nature). L’immeuble par destination est un meuble attaché à un fond à perpétuelle demeure, soit parce qu’il ne peut être détaché sans être détérioré ou sans abîmer une partie de l’immeuble auquel il est attaché. Par conséquent, ces meubles vont être soumis au même régime juridique que celui de l’immeuble. La jurisprudence a été amenée à détailler cette définition et définit par exemple comme immeuble par destination : Les plaques de cheminées scellées au mur Les boiseries faisant corps avec le mur Une cuisine intégrée (lorsque la majorité des éléments sont scellés au mur et sont aux dimensions exactes de la pièce) Des stores extérieurs Une bibliothèque réalisée sur mesure Évaluation et inventaire des meubles Lors d’une vente d’un bien meublé, il est donc important d’établir une liste précise des meubles « meublant » qui seront vendus avec le bien immobilier. Cette liste devra également préciser le montant estimé de chacun des meubles. Pour l’évaluation, il faut procéder comme si vous décidiez de les vendre d’occasion. Cette liste sera annexée à l’avant contrat de vente (compromis ou promesse de vente). Il est donc important que le vendeur et l’acquéreur se mettent en accord sur l’ensemble des meubles qui resteront dans le bien. Conseil Afin d’éviter toute surprise, il est nécessaire lors de l’établissement de la liste des meubles cédés de ne pas se contenter d’une liste de dénomination des objets. Pensez à décrire les meubles cédés pour éviter toute contestation potentielle au moment de l’acte authentique de vente. Vendre son appartement meublé nécessite au préalable de différencier un bien meuble à un bien immeuble, d'effectuer une évaluation et de rédiger un inventaire.




L'indemnité d'immobilisation ou dépôt de garantie


Au moment de signer le compromis ou la promesse de vente, il est d’usage que le vendeur demande le versement par l’acquéreur d’une somme afin de garantir sa bonne volonté d’acquérir. Inscrite dans l’avant contrat, il est important de fixer le montant cette l’indemnité d’immobilisation en cas de litige : le montant de cette somme est négociable entre les parties. La somme du dépôt de garantie n’excède généralement pas 10 % du prix de vente net vendeur. À noter que la loi n’impose pas le dépôt de garantie. Cependant, il permet de crédibiliser et d’engager la volonté d’acquérir la toute personne rédigeant une offre d’acquisition. L’acquéreur verse l’indemnité d’immobilisation sur le compte séquestre du notaire par virement bancaire. Suite à la signature de l’avant-contrat, l’acheteur possède un délai de 10 jours pour se rétracter sans perdre son indemnité d’immobilisation. Dépassé ce délai, l’indemnité est conservée par le vendeur (sauf si une des conditions suspensives ne se réalise pas). Si l’acquéreur confirme sa volonté d’acheter, l’indemnité est affectée au prix de vente et imputée du montant total à versé au moment de la signature définitive. Comprendre l'indemnité d'immobilier (ou dépôt de garantie) et les garanties qu'il apporte au vendeur de son bien immobilier : montant, versement, rétraction, remboursement,...




Fixer le juste prix de mise en vente d’un bien immobilier, c’est capital !


En estimant et en fixant un prix adapté au marché local pour votre logement dès le début de la vente, vous augmentez vos chances de vendre plus vite. Un prix trop élevé ou trop bas aura tendance à faire fuir les acheteurs et vous finirez par perdre l’argument de la nouveauté.

Un prix bien évalué limitera la négociation

Négocier le prix de vente d’un bien est plutôt classique dans une transaction immobilière. Par conséquent, de nombreux vendeurs préfèrent fixer le prix de vente immobilier en prévoyant cette possible marge de négociation.

Pourtant, si le prix de vente immobilier est correctement estimé et que vous avez les arguments pour l’affirmer (bons diagnostics, travaux de rénovation récents, bonne desserte des transports en commun, présence d’une terrasse, d’un parking, …), un futur acheteur sera moins enclin à négocier. Sans compter que certains ne prennent même pas la peine de négocier et préfèrent passer leur chemin.

L’autre raison pour ne pas intégrer immédiatement la marge de négociation est liée au mode de recherche des acquéreurs qui consultent en priorité les annonces sur internet. Ils trient les annonces avec des critères comme la surface ou le prix. En surévaluant le prix de votre bien, par sécurité, vous risquez d’écarter des acheteurs potentiels.

Pour votre maison ou votre appartement, privilégiez les prix ronds. Les éventuelles modifications du prix doivent se faire au minimum par tranches de 1 000€. Evitez les prix trop travaillés comme 123 765€.

La stratégie du "prix psychologique" fonctionne également en immobilier. Si la valeur de votre appartement est de 200 000€, fixer un prix à 199 000€ peut vous aider à vendre dans de meilleures conditions.

Des visites de bonne qualité

Un prix de vente surestimé n’empêche pas nécessairement les visites. Cependant, ces visites n’ont pas toujours pour but d’acheter votre logement. En effet, lors d’une recherche immobilière, les futurs acquéreurs n’hésitent pas à visiter plusieurs biens avant de prendre leur décision. Et parfois, ils visitent un logement uniquement pour se convaincre que l’appartement ou la maison d’à-côté est une bonne affaire.

En surestimant le prix de vente immobilier, vous risquez de reléguer votre logement à un simple point de comparaison.

La réactivité de l’agent immobilier

Si vous confiez la vente de votre logement à une agence immobilière, vous fixerez ensemble un prix de vente, en fonction des prix constatés dans le quartier et des atouts de votre bien.

L’agent immobilier va publier votre annonce sur plusieurs sites immobiliers, ainsi que dans la vitrine de son agence. Rapidement, il pourra observer si les acheteurs sont intéressés ou non (en fonction des demandes de renseignements ou de visites). Dès les premiers jours, il pourra vous conseiller des ajustements s’il constate des freins à la vente : photos qui ne plaisent pas ou prix trop élevé. Cette réactivité augmentera vos chances de vendre plus vite. Il est en effet préférable de baisser légèrement son prix de vente tout de suite que de devoir le baisser beaucoup quelques mois après.

Même si la commission de l’agence est proportionnelle au prix de vente immobilier, celle-ci n’a pas d’intérêt à surestimer votre bien : son objectif est de vendre votre bien le plus rapidement possible et au prix le plus juste.

Des particuliers de plus en plus renseignés

Aujourd’hui, les particuliers ont de plus en plus connaissances de la manière dont fonctionne le marché immobilier. S’ils ont un projet précis, ils peuvent étudier le marché pendant de nombreux mois voire plusieurs années. Avec cette bonne connaissance du marché, ils sont plus réactifs aux nouveautés et savent reconnaitre un bien au bon prix.

Si le prix de votre maison ou de votre appartement a été bien évalué dès le départ, ils n’hésiteront pas longtemps pour faire une offre d’achat.

En fixant un prix de vente immobilier trop élevé au début de votre vente, vous prenez le risque de faire fuirles acheteurs. Si la période est favorable à l’achat immobilier, ces derniers peuvent rapidement écarter votre annonce, encore plus s’ils n’ont pas envie de négocier le prix.

L’attrait de la nouveauté est important en immobilier. Si la durée de vente de votre logement est trop longue, votre annonce sera de moins en moins vue et la valeur de votre bien risque de se déprécier.

En refusant d’ajuster rapidement la situation, de nombreux vendeurs se retrouvent en situation d’urgence et sont contraints de baisser fortement leur prix pour enfin conclure la vente.

Dans un marché en constante évolution (variation des taux d’intérêt d’emprunt, nouvelles aides financières, concurrence…), la clé pour vendre rapidement est une bonne appréciation de la valeur de votre logement dès le départ.




Les questions à se poser avant de vendre


Évènement familial, changement professionnel ou simple envie de changement… Il est parfois nécessaire de vendre son logement. Comment fixer le prix de vente ? Quels sont les documents nécessaires ? Faut-il réaliser des travaux avant de vendre ? Où se loger après la vente ? Nos réponses à ces 4 questions-clés. Comment déterminer le prix de vente ? Si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement, vous pouvez fixer librement le prix de vente. Bien entendu, pour vendre vite, il est préférable que votre prix soit cohérent par rapport au marché. Vous devez donc comparer le prix au m² et les prestations de votre logement par rapport à ceux de votre quartier et de votre ville. Vous pouvez effectuer cette démarche seul en consultant les sites d’annonces immobilières et les sites d’estimations comme Patrim (site du service public). Mais il est toujours recommandé de faire appel à un professionnel pour éviter un problème de métrage loi Carrez par exemple (obligatoire pour un logement en copropriété).




6 astuces pour vendre son logement rapidement


Pour faciliter la vente de votre appartement ou de votre maison, quelques détails peuvent faire la différence. Les agences immobilières vous donneront de très bons conseils mais vous pouvez déjà mettre en œuvre quelques aménagements simples par vous-même pour séduire les futurs acheteurs. Ces changements ont pour but de rassurer l’acheteur sur le bon entretien de votre domicile et le soulager d’un maximum de petits travaux. Ne négligez pas non plus l'estimation du prix de vente pour proposer un bien correspondant au prix du marché. 1/ Ranger et désencombrer Le home staging est devenu une étape classique lors de la vente d’une maison. Le principe est simple : en réalisant quelques travaux d’aménagement peu coûteux, en déplaçant les meubles et en libérant de l’espace, vous laissez plus d’opportunités aux futurs acheteurs de se projeter dans votre logement. Vous risquez de perdre leur attention s’il y a trop d’éléments à regarder. Attention, les acquéreurs n’auront pas non plus envie de découvrir une maison sans vie avec un seul fauteuil dans le salon. Vous devez trouver le bon équilibre entre décoration trop personnelle et trop épurée. Assurez-vous qu’il soit facile de circuler dans les différentes pièces. Si vous avez des enfants, n’oubliez pas de ranger les jouets qui pourraient trainer au sol. 2/ Parfumer votre intérieur Avant de recevoir de la visite, préparez un gâteau ou faites rôtir un poulet. Les bonnes odeurs de cuisson mettront inconsciemment le futur acheteur de bonne humeur. Vous pouvez également opter pour des bougies parfumées qui apporteront également un côté « cosy » à votre intérieur. Mieux vaut éviter de cuisiner des plats trop odorants comme du poisson ou des frites la veille d’une visite. 3/ Changer des éléments simples de décoration Pour mieux vendre sa maison ou son appartement, on peut changer quelques éléments de décoration pour plaire aux visiteurs. Quel intérêt si vous comptez déménager ? Montrer au futur acheteur que vous prenez soin de votre intérieur, donc à priori de l’ensemble du logement, ce qui est très rassurant. Pensez à quelques accessoires simples : paillasson, rideau de douche, vase avec des fleurs, tableaux… Les dépenses sont minimes pour ces petits accessoires et vous ne le regretterez pas s’ils vous permettent de vendre plus vite. De toute façon, vous pourrez les récupérer pour votre futur logement. 4/ Vérifier les ampoules Il est possible que les visites dans votre logement aient lieu en hiver ou tard dans la journée. Il est également possible que l’orientation de votre logement ne permette pas de bénéficier d’une luminosité naturelle idéale. Vérifiez donc que toutes vos lampes fonctionnent et compensent ce manque, surtout dans les petites pièces comme les toilettes ou la cave. Pensez également à nettoyer la poussière sur vos ampoules pour vous assurer une diffusion parfaite de la lumière. 5/ Nettoyer les joints d’étanchéité Personne n’aime voir des traces de moisissures ou de saleté sur les joints de cuisine et de salle de bain. Remplacez un joint est facile et peu coûteux. D’une part, ce sera plus agréable pour vos derniers jours dans votre domicile et d’autre part, vous aurez une nouvelle occasion de faire bonne impression auprès des futurs acheteurs qui verront votre implication dans le maintien en bon état de la maison. 6/ Préparer des notes La superficie des pièces, l’année de construction, le montant des impôts locaux, des impôts fonciers, le jour des poubelles… Les futurs acheteurs auront sans doute plein de questions à vous poser. Que vous soyez ou non assisté par un agent immobilier lors des visites, mieux vaut avoir les bonnes réponses à leur fournir. Pour cela, n’hésitez pas à rédiger quelques notes ou à minima conserver les informations importantes à portée de main. Si vous habitez dans une copropriété, préparez les comptes rendus des dernières assemblées générales. Si vous venez d’effectuer de gros travaux comme le remplacement d’une chaudière, rassemblez les factures que vous pourrez présenter aux acheteurs. Si vous avez envisagé d’autres travaux que vous n’avez pas encore réalisé (rénovation de la toiture, installation d’une piscine…), vous pouvez également leur proposer des devis pour les aider à estimer leur budget travaux. Avec un peu de préparation, vous pouvez augmenter vos chances de vendre votre maison ou votre appartement. Pour bien vendre, il faut être prêt à se détacher de la valeur sentimentale de son bien et restez objectif. Mettez-vous à la place de l’acheteur : il souhaite faire l’acquisition d’un bien en parfait état dans lequel il pourra s’installer rapidement. Evitez-lui tous les petits travaux et faites-lui des suggestions d’aménagement en donnant une véritable fonction à chaque pièce. L'argument majeur pour vendre reste le prix de vente alors veillez à ce que votre bien corresponde aux prix du marché.





Achat

Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?


Au moment de devenir propriétaire, on peut se demander s’il est préférable d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien. Qu’il s’agisse d’un achat sur plan (aussi appelé en VEFA) ou d’une construction, un logement neufrespecte les dernières normes d’habitation mais coûte plus cher à l’achat. Cependant, de nombreuses aides financières et fiscales permettent de tirer avantage d’un achat immobilier neuf. Il n’est pas nécessaire de faire des travaux les premières années et vous pouvez souvent choisir l’agencement des pièces en amont du projet. Inversement, les logements anciens sont généralement proposés à des prix plus bas mais nécessitent souvent des travaux de rafraîchissement ou des travaux plus lourds pour une mise en conformité des lieux.




Quel type de bien choisir pour un investissement locatif ?


Les meilleurs investissements locatifs se font sur les petites surfaces. Vous aurez en effet plus de facilités à louer un studio ou un 2 pièces plutôt qu’un 4 pièces (à moins d’opter pour de la colocation). La raison est simple : les familles qui ont besoin d’espace ont plus tendance à se tourner vers l’achat de leur propre logement plutôt que vers la location. Comme lors de tout achat immobilier, il faudra s’intéresser avant tout à la localisation de votre future acquisition.




L'indemnité d'immobilisation ou dépôt de garantie


Comprendre l'indemnité d'immobilier (ou dépôt de garantie) et les garanties qu'il apporte au vendeur de son bien immobilier : montant, versement, rétraction, remboursement,... Au moment de signer le compromis ou la promesse de vente, il est d’usage que le vendeur demande le versement par l’acquéreur d’une somme afin de garantir sa bonne volonté d’acquérir. Inscrite dans l’avant contrat, il est important de fixer le montant cette l’indemnité d’immobilisation en cas de litige : le montant de cette somme est négociable entre les parties. La somme du dépôt de garantie n’excède généralement pas 10 % du prix de vente net vendeur. À noter que la loi n’impose pas le dépôt de garantie. Cependant, il permet de crédibiliser et d’engager la volonté d’acquérir la toute personne rédigeant une offre d’acquisition. L’acquéreur verse l’indemnité d’immobilisation sur le compte séquestre du notaire par virement bancaire. Suite à la signature de l’avant-contrat, l’acheteur possède un délai de 10 jours pour se rétracter sans perdre son indemnité d’immobilisation. Dépassé ce délai, l’indemnité est conservée par le vendeur (sauf si une des conditions suspensives ne se réalise pas). Si l’acquéreur confirme sa volonté d’acheter, l’indemnité est affectée au prix de vente et imputée du montant total à versé au moment de la signature définitive.




Le fonctionnement des frais d'acquisition (ou frais de notaire)


Les notaires sont chargés de collecter au nom et pour le compte de l’Etat les frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier. C’est sur l’ensemble de ces frais qu’ils vont prendre un pourcentage au titre de leur rémunération. C’est cette partie qui correspond aux frais de notaire. Sur quels biens s’appliquent les frais d’enregistrement ? Les biens immobiliers situés en France, les droits d’usufruit, de nue-propriété et les titres de certaines sociétés immobilières sont soumis aux frais d’enregistrement (également appelé droit de mutation) lors de leur transaction à titre onéreux. Ils sont donc à payer au moment de la signature de l’acte authentique d’acquisition et incombent à l’acquéreur. À noter que les logements vendus neuf (en l’état futur d’achèvement) ne sont pas soumis aux droits d’enregistrement mais à la TVA. Les frais d’acquisition sont donc moins élevés et se limitent à la taxe de publicité foncière et à la rémunération du notaire soit entre 2 et 3 % du prix d’acquisition contre 8 % de frais dans le cadre d’une acquisition classique dans le l’immobilier ancien. Comment se décomposent et se calculent les frais d’acquisition ? Ils se décomposent de la manière suivante : Les frais d’enregistrement : Une taxe départementale d’environ 4,50% Une taxe communale au taux de 1,20% Une taxe au bénéfice de l’Etat d’environ 2,37% Les frais de notaires qui sont fixés par décret et qui se décomposent de la manière suivante en fonction du prix d’acquisition : De 0 à 6 500 € : 3,945% (taux HT) De 6 500 € à 17 000 € : 1,627% (taux HT) De 17 000 € à 60 000 € : 1.085% (taux HT) Au-delà de 60 000 € : 0.814% (taux HT) À noter que le calcul du montant des frais de notaire se fait sur la base du prix net vendeur donc hors commission d’agence ou autre intermédiaire. Réaliser une simulation de vos frais de notaire sur le site des notaires : https://www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire




Acheter à plusieurs en Indivision


Il est tout à fait possible d’envisager l’acquisition d’un bien à plusieurs et différentes possibilités existent. Il est important d’étudier chacune d’entre elles si vous envisagez d’acquérir avec une ou plusieurs personnes car chacune des possibilités apporte des solutions différentes quant aux différentes questions qui peuvent se poser (droit d’usage, partage en cas de succession ou de séparation...). L’acquisition par indivision L’indivision est une situation juridique qui permet à plusieurs personnes d’exercer de la même manière un droit de propriété sur un bien. Ce droit n’est pas divisé ou réparti entre les indivisaires. Ce type d’acquisition peut être réalisée par des concubins ou des partenaires pacsés mais elle peut également être « subie » lors d’une succession. Une fois le bien acquis, l’indivision va définir le fonctionnement entre les indivisaires pendant la durée de détention à savoir : Les prises de décision : pour certains actes comme ceux de la réalisation de travaux évitant le péril du bien, un indivisaire seul peut décider de les réaliser. Les actes d’administrations (travaux d’entretien, signature d’un bail...) vont nécessité l’approbation de la majorité des deux tiers des indivisaires. Quant aux actes de disposition (hypothèque, vente...), l’unanimité des indivisaires est requise. Les dépenses : chacun des indivisaires est tenu aux dépenses à hauteur de sa quote-part dans l’indivision Les règles qui définissent le mode de fonctionnement de l’indivision ne sont pas d’ordre public. Par conséquent, il est possible d’établir une convention d’indivision qui établira de nouvelles règles de gestion. Cette convention peut également nommer un gestionnaire en charge de la gestion du ou des biens acquis. Il est important de connaître la règle : nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision. Dans le cas où l’un des indivisaires souhaite se retirer de l’indivision, il peut vendre sa quote-part (les Co indivisaires bénéficient d’un droit de préemption). Concernant la fiscalité, que ce soit pour les revenus potentiels perçus ou la plus-value immobilière à la revente, chacun de indivisaires est imposé selon les règles fiscales de droit commun et selon sa quote-part dans l’indivision. Pour vendre un bien indivis, la règle générale impose une décision prise à l’unanimité des indivisaires. En revanche, dans le cas où l’un des indivisaires bloquerait cette mise en vente, la vente peut être provoquée sur demande du tribunal de grande instance sur demande d’un ou plusieurs indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits. Tout connaître sur l'achat immobilier en indivision et ses règles de fonctionnement (création, prise de décision, dépenses, répartition des charges, fin de l'indivision,...).




Acheter à plusieurs en SCI


Il est tout à fait possible d’envisager l’acquisition d’un bien à plusieurs et différentes possibilités existent. Il est important d’étudier chacune d’entre elles si vous envisagez d’acquérir avec une ou plusieurs personnes car chacune des possibilités apporte des solutions différentes quant aux différentes questions qui peuvent se poser (droit d’usage, partage en cas de succession ou de séparation...). L’acquisition par le biais d’une SCI La SCI est une société civile qui a pour objet social la détention d’immobilier, qui est créée par deux personnes au minimum et qui est gérée par un gérant. Elle est alors une des possibilités d’acquisition d’un bien immobilier par plusieurs personnes qui seront actionnaires. Chacun des actionnaires possèdera des parts de la SCI, propriétaire du ou des biens immobiliers. Lors de la création de la SCI, il faudra rédiger ses statuts qui vont définir son mode de fonctionnement. Ces statuts permettent une certaine souplesse dans le fonctionnement puisqu’il est possible de définir les différentes modalités en cas de séparation, succession... Sa création doit faire l’objet de publication et d’enregistrement auprès du centre des impôts ainsi qu’une inscription au Tribunal de commerce (coût moyen de création de 1500 € auprès de votre notaire). La SCI possède de nombreux avantages : Elle est une solution qui permet d’éviter le régime de l’indivision lorsqu’il n’est pas adapté à la situation Elle a un avantage fiscal sur la transmission des parts contrairement aux parts de l’indivision. Dans le cadre d’une SCI la valeur des parts céder se calcul en prenant en compte la valeur de l’actif moins le passif (dette éventuelle) contrairement aux parts de l’indivision qui ne vont prendre en compte que la valeur brute du bien immobilier. Elle peut permettre de pérenniser un investissement locatif. Si vous achetez à plusieurs un bien qui sera mis en location, la SCI sera propriétaire de ce bien et un gérant nommé sera en charge de la bonne gestion des biens acquis et loués. Si un ou plusieurs associés cèdent leurs parts, que d’autres associés entrent dans la SCI ou que certains associés décèdent, la SCI reste propriétaire des biens qui seront toujours gérés dans un but de conservation de patrimoine. Elle est un avantage certain pour transmettre à ses enfants un patrimoine immobilier important. Pour comprendre l’avantage, il faut savoir que la loi permet de donner à ses enfants sans avoir de fiscalité, environ 160 000 € par enfant et par parent tous les dix ans. Il est alors plus avantageux de profiter de cette règle par une donation de parts d’une SCI pour plusieurs raisons : La valeur de l’ensemble des parts sociales est généralement inférieure à la valeur d’un bien immobilier seul puisqu’il est plus difficile de vendre des parts sociales séparées qu’un bien dans sa totalité. La valeur des parts sociales se calcule sur l’actif net de la SCI à savoir l’actif (valeur immobilière) moins le passif (emprunt bancaire éventuel) La donation de parts sociales ne donne lieu à aucun frais. Une part sociale est définit comme étant un bien meuble. Or seul les biens immobiliers sont soumis au frais d’enregistrement. Il est plus facile d’effectuer une donation équitable auprès de ses enfants : il est possible de donner un nombre de parts sociales identique à chacun de ses enfants alors qu’il n’est pas possible de découper un bien pour n’en donner qu’une partie. Malgré la transmission des parts de la SCI, il est tout à fait possible de garder la gérance et de rester décisionnaire pour la plupart des choix de gestion du patrimoine Malgré ces avantages, il faut également être conscient des contraintes qu’elle peut avoir. La SCI impose des obligations comptables et fiscales. Il faut être particulièrement vigilant sur l’ensemble des clauses statutaires et prendre en compte toutes les situations qui peuvent survenir pour ne pas de mauvaises surprises le cas échéant. Devenir propriétaire d'un bien immobilier par le biais d'une SCI (Société Civile Immobilière) apporte de nombreux avantages : évite l'indivision, fiscalité avantageuse, facilité de transmission ou de donation,...




Acheter à plusieurs : La Tontine


Il est tout à fait possible d’envisager l’acquisition d’un bien à plusieurs et différentes possibilités existent. Il est important d’étudier chacune d’entre elles si vous envisagez d’acquérir avec une ou plusieurs personnes car chacune des possibilités apporte des solutions différentes quant aux différentes questions qui peuvent se poser (droit d’usage, partage en cas de succession ou de séparation...). L’acquisition en tontine L’acquisition en tontine (ou pacte tontinier) est un système très protecteur vis-à-vis des concubins. Le fonctionnement général est similaire à une acquisition en indivision mais avec une différence importante qui permet, lors du décès de l’un des concubins, de donner rétroactivement la pleine propriété au survivant. Le survivant est alors réputé avoir été toujours propriétaire du bien. En d’autres termes, par rapport à l’indivision la part du concubin décédé n’a pas à être rachetée. Par conséquent, ce système est extrêmement protecteur vis-à-vis du conjoint car même les héritiers du défunt ne pourront prétendre à aucun droit sur le logement. Si vous souhaitez acquérir un bien en tontine, il faut simplement demander à votre notaire d’insérer dans l’acte authentique d’acquisition une clause de tontine. En revanche, vous devez être conscient des avantages mais également des contraintes de ce système. La première est qu’en cas de séparation, il est tout à fait possible en cas d’accord de vendre le logement ou de racheter les parts de l’autre. En revanche, en cas de séparation et de désaccord, il n’y aura pas de possibilité de provoquer la vente ou le rachat des parts. De plus, il faut savoir qu’en cas de décès, le survivant devra s’acquitter des droits de mutation d’environ 5% si la valeur des parts de bien est inférieure à 76 000 €. Si cette valeur est supérieure à 76 000 € (ce qui est dans la grande majorité le cas au vu des prix actuels pratiqués dans les grandes villes), le survivant devra s’acquitter des droits de succession qui s’élèvent à 60%, diminués d’un abattement de 1 570 €. Attention : pour ne pas être vu requalifié comme « donation à un tiers », l’acquisition en tontine ne peut être réalisée que si l’ensemble des acquéreurs participent au financement de l’acquisition. De plus ils doivent avoir une espérance de vie similaire. Conseil Différentes possibilités sont envisageables pour acquérir un bien immobilier à plusieurs. Il faut bien étudier les avantages et les inconvénients de chacune d’entre elles pour savoir laquelle sera la plus appropriée à votre situation. N’hésitez pas à faire appel à votre notaire qui pourra vous renseigner sur les différentes possibilités les plus adéquats. La Tontine est un système d'acquisition proche de l'indivision qui se différencie au moment du décès d'un des propriétaires du bien.




Calcul des différents taux de rentabilité immobilier


Comment calculer un taux de rentabilité ? Le taux de rentabilité correspondant au rapport entre le profit dégagé et le montant investit, différents taux peuvent être calculés en fonction de si l’on prend en compte ou non les charges liées au profit et/ou au montant investi. Deux méthodes de calculs sont couramment utilisées : La rentabilité brute : (Loyer annuel HC / Prix d’acquisition du logement TTC) x 100 Cette première méthode de calcul est un indicateur permettant de juger rapidement l’investissement. Néanmoins, elle ne prend pas en compte les différentes charges et taxes relatives au logement et ne permettent pas de dresser un bilan précis de l’opération d’investissement. La rentabilité nette : ((Loyer annuel HC - frais de gestion - taxe foncière - charges de copropriété part propriétaire) / Prix d’acquisition du logement TTC)) x 100 Cette seconde méthode de calcul est beaucoup plus précise que la première et reflète en détail l’investissement immobilier. Elle demande une connaissance plus approfondie du logement concerné mais est indispensable pour ne pas se tromper dans sa démarche. La rentabilité d’un bien immobilier permet de mesurer la performance d’investissement. Elle est généralement définie par le taux de rentabilité qui est le résultat du rapport entre les profits dégagés et le montant investi pour l’acquisition du bien. Le taux de rentabilité permet de juger et de comparer plus facilement la performance d’un bien par rapport à d’autres biens ou des placements bancaires.




À quoi vous engage une offre d'achat ?


La première étape afin de s’engager dans l’acquisition, est la formulation d’une offre. Ce premier engagement, que nous conseillons de faire par écrit (lettre simple ou par email) permet à l’acquéreur de proposer un prix d’acquisition au vendeur, avec ou sans négociation du prix proposé. L’offre d’achat n’engage pas l’acquéreur qui peut retirer son offre jusqu’à la signature du compromis (ou promesse de vente). En revanche, une fois l’offre acceptée et contresignée par le vendeur (ou si celle-ci correspond au prix et objet du mandat de vente), on considère qu’il y accord sur la chose et le prix et ce dernier serait définitivement engagé ou devra payer le montant de la clause pénal (généralement égal au montant de la commission) à l’agence immobilière ayant rempli sa mission. Les offres d’achat C’est la possibilité pour un acquéreur de proposer au vendeur ses conditions, en vue d’acquérir le bien. Si l’offre propose d’acheter dans les conditions et prix fixés par le mandat, le vendeur est obligé de vendre. Au cas contraire, il engage sa responsabilité civile et versera des dommages et intérêts à l’acquéreur et à l’agent immobilier. L’offre d’achat n’est pas un réel avant contrat. C’est l’acceptation de l’offre qui constitue un consentement préalable à la signature d’un avant contrat. Les promesses de vente (ou "avant contrat" ou "compromis") Elle peut être un acte sous seing privé ou un acte authentique par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un bénéficiaire particulier pendant un certain temps. Le bénéficiaire n’est pas lié à la promesse de vente. Si le bénéficiaire lève l’option, la promesse de vente devient synallagmatique et oblige le vendeur à vendre et à l’acquéreur d’acheter. La promesse doit être enregistrée dans les dix jours qui suivent l’acceptation sous peine de nullité. Dans un compromis, l’acquéreur possède un délai de rétractation de 10 jours qui prendra effet lors de la notification aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier (ou par main propre si le compromis est signé chez le notaire). L'offre d'achat est la première étape du processus d'acquisition. En quoi engage-t-elle l'acquéreur et quelle est l'étape suivante dans le processus d'acquisition ?




Droit de rétraction et délai de réflexion potentiel de l'acquéreur


La loi SRU protège les candidats acquéreurs non professionnels en leur faisant prévaloir un droit à un délai de rétractation interdisant tout versement d’acompte durant ce délai. Ce droit de rétractation permet à l’acquéreur de revenir sur sa décision pendant un certain délai. En revanche, une fois le compromis signé, le vendeur ne possède pas de délai de rétractation. Droit de rétractation des contrats L’acquéreur bénéficie du délai de rétractation de 10 jours dès le lendemain de la signature de contrat et sous réserve de sa notification par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). (Sous seing privé ou par compromis) Dans le cas d’un compromis, le délai de dix jours ne s’applique qu’à partir du moment où l’ensemble des documents obligatoires ont été communiqué à l’acquéreur. En général, au moment de la signature du compromis, le notaire se doit de faire attention à ce que tous les éléments soient annexés au compromis. Délai de réflexion des actes authentiques La signature de l’acte authentique ne pourra intervenir qu’après un délai de 10 jours pendant lequel l’acquéreur est obligé de prendre le recul nécessaire et suffisant par rapport aux engagements qu’il veut contracter. Le délai court à partir de la notification par LRAR de l’acte authentique. (Le délai de réflexion est de 11 jours avant l’acceptation d’un emprunteur dans le cadre d’un prêt bancaire) Si l’acquéreur souhaite se rétracter durant cette période, il suffit d’envoyer une lettre en recommandée avec accusé de réception, notifiant son souhait de se désengager. En cas de rétractation, le notaire a 21 jours à compter du lendemain de la notification pour rembourser le dépôt de garanti qui a éventuellement été versé. Lors d'une acquisition immobilière, l'acquéreur à la possibilité de se rétracter après la signature des contrats en respectant certains délais. Il faut différencier le droit de rétraction au délai de réflexion.




Les assurances liées à la construction


Il y a deux sortes d’assurance travaux : La dommage ouvrage (D.O.) Souscrite par le maître d’ouvrage. Cette assurance est obligatoire dans le cadre des travaux importants. Elle permet en cas de sinistre de bénéficier d’un remboursement ou de réparations sans attendre qu’intervienne une décision de justice. Cette assurance va couvrir les risques concernant les vices de malfaçons qui menacent la solidité de la construction et concernant les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage (exemple : chauffage central). L’assurance dommage ouvrage expire en même temps que la garantie décennale soit 10 ans à partir de la réception des travaux. Le maître d’ouvrage qui ne la souscrit pas en gage sa responsabilité pénale. La D.O. est souscrite avant le début du chantier mais n’agit qu’à la fin des travaux. L’assurance D.O. se décompose en plusieurs temps : => cf image jointe ​La garantie décennale C’est la garantie du constructeur. Chaque entrepreneur a une garantie et doit fournir une attestation de garantie (valable un an). Cette garantie est valable 10 ans et couvre tous les dommages qui portent atteinte à la solidité et/ou à la destination de l’immeuble. La garantie est déclenchée par l’assureur en D.O. après qu’il a indemnisé le maître d’ouvrage. Cette garantie ne doit pas être confondue avec la garantie biennale qui concerne l’obligation par l’entrepreneur de réparer ou remplacer tout équipement qui ne fonctionnerait pas et ce pendant une durée de deux ans après la réception, ou avec la garantie de parfait achèvement qui concerne l’obligation qu’a l’entrepreneur de réparer tous les désordres signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur nature ou leur importance.




Acheter un logement : combien de temps ça prend ?


Quel est le délai pour un achat immobilier ? Il n'y a hélas par de réponse unique et précise à cette question. En fonction de votre projet immobilier, l’acquisition d’un logement peut prendre plus ou moins de temps. Recherche, financement, travaux, emménagement… Chaque étape de l’achat est susceptible de retarder le processus et votre installation. La recherche du logement : Pour préparer votre projet d’achat immobilier, vous n’échapperez pas à la phase de recherche. Et cette étape peut déjà prendre du temps. En effet, vos besoins et vos envies ne seront peut-être pas immédiatement satisfaits par l’offre disponible sur le marché au moment de votre recherche. Faire appel à un professionnel peut vous permettre d’économiser du temps. Les agences immobilièresont à disposition un catalogue de biens à vendre. Il vous suffit de leur communiquer vos critères et ils seront en mesure de vous présenter des annonces ou d’organiser des visites. A savoir : si vous mandatez un professionnel pour la recherche d’un bien à acheter, vous ne paierez généralement le service qu’en cas de succès. Quelques chiffres :

• Il faut en moyenne entre 3 et 6 mois pour trouver un logement qui correspond à ses attentes.
• Une moyenne de 6 logements visités pour trouver le bon.
• 90 secondes suffisent pour se faire une première impression sur le bien.
• Le délai de vente d'un appartement était de 58 jours. Le délai de vente d'un maison était de 92 jours (moyenne nationale au premier semestre 2017). La signature du compromis de vente : Après avoir visité plusieurs biens et repéré celui qui vous convient, vous avez tout intérêt à signer un compromis de vente avec le vendeur. Le délai de vente d'un appartement est en moyenne de deux mois. Mais en fonction de la localisation du logement ou du prix, la vente peut se décider en quelques jours ! Le compromis de vente est un avant-contrat qui fixe les conditions et le montant de la transaction immobilière et qui engage les deux parties. Il marque le point de départ du délai de réflexion, du délai d’obtention du prêt et de l’intervention du notaire. Le délai d'attente après le compromis de vente n'est donc pas fixe. La durée d’un compromis de vente peut varier si les signataires y intègrent des conditions. Il reste ainsi valable tant que les conditions n’ont pas été réalisées. La durée raisonnable est de 2 mois mais il peut prendre fin avant (si l’acheteur se rétracte) ou se prolonger (vente soumise à la réalisation de travaux par exemple…). Le délai de réflexion de l’acheteur : Après avoir signé un compromis ou une promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jourspour réfléchir et éventuellement se rétracter. L'obtention du prêt et le travail du notaire peuvent prendre plus ou moins de temps que prévu. Le délai de vente entre le compromis de vente et l’acte de vente s’étend ainsi entre 3 et 5 mois. Le financement : Dans 95 % des transactions, l’acquisition du bien est soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. L’acheteur dispose de 45 jours pour obtenir un accord de son organisme de prêt. Lorsque le marché immobilier est favorable à l’achat (taux d’intérêt bas, prix des biens à la baisse, …), il est toutefois recommandé de prévoir un délai de 60 jours pour la préparation du financement : les banques auront en effet plus de demandes à traiter, et seront donc plus longues à vous répondre ! Il est de toute façon possible de demander une extension de délai si l’on sait que la demande va connaître des retards de traitement. Si malgré tout l’acheteur n’a pas pu réunir les fonds nécessaires pour l’achat, il devra payer des indemnités au vendeur dont le montant s’élève à 10 % de la valeur du bien. La mise en place du financement suit le planning suivant : L’acheteur fait une demande de prêt à sa banque La banque donne un accord de principe L’acheteur constitue son dossier de crédit immobilier Le prêt et l’assurance sont officiellement accordés Le déblocage des fonds est effectué par un notaire (par un promoteur ou un constructeur pour les biens neufs) Quelques chiffres :

• La durée moyenne d’un crédit est de 18 ans.
• C’est durant le premier tiers de la durée du crédit que sont remboursés le plus d’intérêts. La signature de l’acte de vente chez le notaire Lorsque le compromis de vente est signé, il est transmis au notaire pour que celui-ci rassemble l’ensemble des documents pour rédiger l’acte de vente. Le recours à un notaire est obligatoire lors d’une transaction immobilière. Son rôle est entre autres de s’assurer que le vendeur est l’actuel propriétaire du bien et qu’il a le droit de le vendre. Il vérifie également les limites de la propriété et se charge de collecter les taxes pour l'Etat. Ce processus est long et peut prendre jusqu’à 3 mois. Il s’achève par la signature de l’acte de vente définitif par le vendeur et l’acheteur. Avec l’accord des deux parties, la signature peut être avancée ou reculée, pour mieux correspondre avec un déménagement, par exemple. La patience : l’arme secrète du propriétaire Pour devenir propriétaire, il faut faire preuve de patience. Le délai pour achat immobilier - du début de votre recherche à la réception des clés - est compris entre 4 et 7 mois si vous achetez dans l’ancien. Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, il est plus difficile de déterminer dans combien de temps vous pourrez disposer du logement. Le délai d’achat pour une maison ou un appartement neuf dépend de l’avancement des travaux au moment de votre décision et est compris entre 2 mois et plusieurs années. De nombreux éléments peuvent intervenir dans le calendrier de votre achat aussi bien pour en réduire les délais que pour les allonger. Les délais « administratifs » relatifs au prêt immobilier ou au travail du notaire sont difficilement compressibles. La période de recherche et surtout le temps nécessaire pour réaliser des travaux éventuels influenceront le temps d’attente pour bénéficier de votre futur logement.




Acheter dans l’immobilier ancien, les avantages


Valorisation rapide du bien, à la location comme à la revente, et fiscalité avantageuse pour vos travaux, investir dans le parc immobilier existant peut s’avérer un choix judicieux. Acheter ancien : le choix de l’emplacement Vous souhaitez acheter un appartement ancien, pour l’occuper ou le louer ? Sachez que ce type d’investissement comporte de nombreux atouts, avec en premier lieu, le choix de l’emplacement. Plus importante, l’offre de logements anciens englobe plus de quartiers, comprenant les secteurs historiques et les centres-villes. Ainsi, en plus de l’offre culturelle, les logements anciens sont susceptibles d’être proches d’infrastructures de qualité (écoles, transports publics, commerces…). Votre envie d'acheter un logement ancien peut aussi être motivé par l’attrait de la vieille pierre. La hauteur de plafond et le parquet des immeubles centenaires sont souvent des atouts irremplaçables pour tout acheteur qui souhaite investir dans l’ancien. L’ancien, un logement moins cher à l’achat Autre avantage de l’ancien : il permet de bénéficier d'une offre plus large, de pouvoir comparer les prix et souvent de pouvoir les négocier, contrairement au neuf dans lesquels les politiques tarifaires sont plus rigides. Les prix du neuf s’expliquent essentiellement par les coûts liés aux normes RT2012 qui encadrent les performances énergétiques des bâtiments, par la hausse des prix de la construction, mais aussi par la TVA à 20% sur l’achat de logements neufs (hors zone ANRU). Attention toutefois, un logement peu onéreux à l’achat peut s’avérer complexe et des précautions élémentaires sont à observer (vérification de l’étanchéité, des toitures, des murs, de réseaux électriques, des charges, etc.). Vous devez bien comptabiliser les frais supplémentaires dans votre budget. Un investissement plus facile à valoriser Une fois ces précautions prises, la rénovation d’un logement ancien peut offrir des opportunités de plus-value intéressantes grâce aux aides financières et fiscales, mises en place pour encourager les travaux. L’éco-rénovation, qui consiste à améliorer les performances énergétiques d’un logement, est rendue incitative par une TVA réduite (6 %), un prêt à 0 % et un crédit d’impôt (le CITE). Les travaux peuvent aussi faire l’objet de subventions de l’Agence nationale de l’Habitat (ANAH) sous conditions de revenus ou d’une Prime Énergie (accordée par les fournisseurs d’énergie). Enfin, s’il s’agit d’un meublé, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) vous permet de défiscaliser une partie de vos revenus locatifs grâce à la déduction de nombreuses charges. En conclusion, l'absence de travaux peut vous faire préférer l'immobilier neuf mais le prix de vente est bien plus élevé que dans l'ancien. L’ancien garantit des prix stables et une localisation souvent centrale. Le facteur déterminant pour le choix est donc souvent le coup de cœur. Si vous préférez les vieilles pierres, vous serez séduits par l’ancien. Si vous préférez le confort et la tranquillité, le neuf vous conviendra mieux.




Acheter un terrain : les 4 points essentiels


Devenir propriétaire est un grand projet. Acheter un terrain pour y faire construire la maison de ses rêves est un projet encore plus passionnant ! Pour bien préparer votre projet d’achat de terrain, voici 4 points sur lesquels vous devez porter votre attention. Connaître la situation du terrain Tous les terrains à vendre ne sont pas nécessairement destinés à accueillir une maison. Pour savoir si un terrain est constructible ou non, vous devez vous renseigner auprès de la mairie. Le plan d’occupation des sols (POS) et le plan local d’urbanisme (PLU) vous permettront de savoir si votre projet de construction est envisageable ou non. A la mairie, vous pouvez également vous renseigner sur le plan de prévention des risques naturels et notamment savoir si le terrain se situe en zone inondable. La question de la viabilisation est également importante. Vous devez vous assurer que le terrain est déjà, ou peut être facilement raccordé aux réseaux d’eau courante, d’électricité ou de tout-à-l’égout (si existant). Viabiliser un terrain coûte environ 9 000 €. Pour financer ces travaux, vous pourrez peut-être bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro) ou d’aides comme celles de l’Anah ou de certaines agences locales d’énergie. Etudier l’orientation pour profiter au maximum du soleil Pour votre confort et pour faire des économies d’énergie, il faut bien penser à l’orientation du terrain et surtout de votre future maison. Du côté nord, installez plutôt les pièces que vous utiliserez le moins comme un cellier, un garage ou une chambre d’amis. A l’inverse, il faut orienter les pièces de vie vers le sud pour bénéficier de la luminosité et d’un meilleur confort thermique tout au long de la journée. Pour les chambres, on privilégie une orientation sud-est ou est, pour profiter de la lumière naturelle le matin tout en échappant à la chaleur l’après-midi et le soir. Pour réussir votre projet de construction, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel. En fonction de la région et de l’environnement, il saura vous conseiller sur la meilleure orientation pour votre maison. Observer les alentours pour définir votre projet Avant d’acheter votre terrain et d’y faire construire votre maison, vous devez bien entendu vous intéresser à l’environnement autour. Y a-t-il déjà des maisons à côté de votre terrain ? Des champs ? Des commerces ? Des routes ? L’absence ou la présence de certains équipements influencera nécessairement votre projet et la valeur de votre maison une fois construite. Au-delà de votre propre confort, vous devez anticiper la revente de votre bien dans quelques années. Il est donc préférable d’être à proximité des commerces et des transports pour donner de la valeur à votre propriété. S’il y en a, prenez le temps de rencontrer les voisins et interrogez-les sur les environs. Comme pour une maison existante, il faut se rendre sur le terrain plusieurs fois avant d’acheter, à différents moments de la journée et de la semaine. Vous pourrez ainsi vous faire une idée de la luminosité, du bruit et tout simplement des facilités d’accès. Anticiper l’avenir de votre terrain et de votre maison Comme évoqué précédemment, la mairie vous permet de connaître l’état actuel de la parcelle (terrain constructible, terrain inondable…) mais elle peut également vous donner de précieuses informations quant à l’avenir du quartier. A la mairie, vous pourrez connaître tous les projets de construction à proximité de votre terrain. Cette étape est très importante car vous n’avez probablement pas envie d’acheter si une autoroute, un immeuble ou un centre commercial doit voir le jour juste au bord de votre future propriété. En revanche, apprendre qu’une école, une gare ou des commerces de proximité verront bientôt le jour dans votre quartier constituera un point positif pour votre projet de construction. Acheter un terrain et y faire construire sa maison offre de nombreuses possibilités. Vous disposerez d’une grande liberté pour définir votre projet, mais vous devrez nécessairement tenir compte de ce qui existe autour de votre terrain aujourd’hui, mais également dans l’avenir. Si vous avez envie d’acheter une maison neuve, sans vous lancer vous-même dans la gestion des travaux, vous pouvez vous rapprocher d’un promoteur commercialisant un programme de maisons neuves.





Location

Les informations obligatoires dans les annonces immobilières de location


Les plus importantes modifications de la loi ALUR concernent les annonces immobilières de location. Là encore, les agences immobilières devront fournir un maximum d’éléments pour informer le locataire en totale transparence. Toutes les annonces de location longue durée sont concernées par ces obligations à l’exception des locations saisonnières et de l’immobilier d’entreprise. Le loyer tout compris Sur leurs annonces de location, les agences immobilières devront obligatoirement afficher le montant du loyer tout compris, à savoir la somme des éléments suivants : le montant du loyer mensuel, le montant des charges mensuelles récupérables. Le montant et la nature des charges L’annonce devra également repréciser le montant et les modalités de récupération des charges(provision, forfait ou charges au réel) ainsi que celui du dépôt de garantie. Les honoraires d’agence Le montant des honoraires d’agence à la charge du locataire devra être indiqué toutes taxes comprises. L’agence aura l’obligation de distinguer les honoraires liés à la location (organisation des visites, rédaction du bail…) de ceux liés à la réalisation de l’état des lieux. Afin que le locataire puisse vérifier que le plafond des honoraires d’agence et le plafonnement des loyerssont respectés, l’annonce devra clairement indiquer la surface en m² du logement et la commune et/ou l’arrondissement dans lequel se situe le bien. Pour rappel, les honoraires d’agence à la charge du locataire sont encadrés de la manière suivante : montant compris entre 12€ et 15€ / m² en zone très tendue, montant compris entre 10€ et 13€ / m² en zone tendue, montant compris entre 8€ et 11€ / m² pour le reste du territoire. La location meublée Si le logement est loué meublé, l’information devra apparaitre clairement dans l’annonce, par exemple directement dans le titre. Exemple : « T2 meublé à louer »




Je suis locataire, mon propriétaire peut-il vendre mon logement?


La vente d'un logement dans lequel vit un locataire est souvent source d'inquiétude pour ce dernier qui ne sait pas à quelle sauce il va être mangé. La loi a pourtant prévu un certain nombre de protections pour l'occupant, qui ne peut pas être mis dehors du jour au lendemain. Les droits du propriétaire et ceux du locataire sont parfois difficilement compatibles. C'est particulièrement vrai lorsque le bailleur souhaite vendre un appartement occupé. Souvent démuni face à une situation inédite, le locataire n'est pas toujours conscient que la loi lui assure un minimum de protections. Car si la vente est toujours possible, elle ne peut pas être réalisée dans n'importe quelles conditions. Congé en bonne et due forme La loi permet en effet au propriétaire de donner congé à son locataire s'il souhaite vendre son logement. Mais cela n'implique pas un départ immédiat de la part de l'occupant. Surtout si le congé ne lui a pas été envoyé dans les règles de l'art. Car pour être valable, il doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception (ou par voie d'huissier) au moins six mois avant la fin du bail. Et ce n'est pas tout : la lettre doit aussi, à peine de nullité, informer le locataire du motif du congé, du prix de vente et de ses conditions. A défaut du respect de ces règles, le bail est renouvelé de plein droit. Locataire prioritaire Si le propriétaire prévient son locataire de son intention de vendre dans les formes et délais légaux, plusieurs cas de figure s'offrent à l'occupant. D'abord, ce dernier est prioritaire pour se porter acquéreur - préempter, dans le jargon juridique - car le congé vaut offre de vente à son profit. Le cas échéant, il dispose de deux mois pour réaliser la transaction (quatre mois s'il a besoin d'obtenir un prêt). En revanche, s'il ne peut ou ne souhaite pas racheter le logement, il doit quitter les lieux à la fin de son contrat de bail. A savoir : si le locataire n'a pas les moyens d'acheter au prix indiqué et qu'il s'aperçoit par la suite que le bailleur a mis le logement en vente à des conditions plus avantageuses, il redevient prioritaire pour lever l'option ! D'ailleurs, le propriétaire (ou le notaire chargé de la vente) a l'obligation de tenir informé son locataire d'une baisse du prix fixé au départ. A défaut, il est possible d'exiger la nullité de la vente éventuellement réalisée. Et le locataire est en droit de se porter acquéreur en priorité. Protection des personnes âgées Les personnes âgées de plus de 70 ans et qui touchent moins d'une fois et demie le montant annuel du SMIC, peuvent exiger le renouvellement de leur bail. A moins de leurs proposer une solution de relogement sérieuse, le propriétaire est alors tenu de s'y plier et sera obligé de différer son projet de vente jusqu'à nouvel ordre. En revanche, le locataire, ne peut prétendre à cette protection s'il ne cumule pas les deux conditions de revenus et d'âge. Et il ne le peut pas davantage lorsque le bailleur qui veut vendre a plus de 60 ans ou perçoit des revenus inférieurs à une fois et demie le montant annuel du SMIC. Le cas particulier des ventes à la découpe Si l'immeuble dans lequel vous êtes locataire se compose d'au moins 10 logements, vous bénéficiez d'une protection renforcée car il s'agit de "ventes à la découpe", régies par la loi Aurillac du 13 juin 2006 et l'accord collectif du 16 mars 2005. Premièrement, vous pouvez exiger de reconduire votre contrat de location pendant deux ans si le congé intervient moins de deux ans avant la fin de votre bail. Deuxièmement si vous souhaitez vous porter acquéreur, l'offre de vente qui vous est faite par le biais du congé doit être maintenue pendant 4 mois (auxquels s'ajoutent deux mois supplémentaires si vous recourez à un prêt). Autre protection à connaître : les locataires qui occupent le logement depuis plus de six ans à la date de l'offre de vente, bénéficient d'une prorogation de bail d'un mois par année d'ancienneté (à compter de la date d'échéance du contrat), dans la limite de deux ans et demie). En outre, les parents dont les enfants sont scolarisés bénéficient d'un renouvellement automatique du bail jusqu'à la fin de l'année scolaire, même s'ils ont moins de six ans d'ancienneté dans les lieux. Enfin, le renouvellement de plein de votre bail est prévu si vous avez plus de 70 ans et que vous n'êtes pas redevable de l'ISF. Les personnes invalides ou dont la santé est gravement compromise sont également protégées.




La location classique (Loi du 6 juillet 1989)


Cette loi concerne les locaux d’habitations et locaux mixtes loués en résidence principale (non meublé). Sont totalement exclut de la loi du 6 juillet 1989 : Locaux professionnels uniquement Résidences secondaires Locations meublées Logements foyers Logements de fonction Locations saisonnières Locations sociales Loi de 1948 I) Le contenu obligatoire d’un contrat de location. Le bail est obligatoirement écrit (le bail doit être authentique pour les baux de plus de 12 ans). Tous les baux doivent comporter : Un intitulé Identité et adresse du bailleur Identité du locataire Description du logement Destination du logement Durée du bail (minimum 3 ans pour les personnes physiques et 6 pour les personnes morales) Conditions financières du bail Date et signature Dispositions facultatives : Dépôt de garantie Clauses de garantie de loyer Clause de révision du loyer Clause résolutoire : elle permet de résilier le bail sans contrôle de juge. Elle ne peut être utilisée que dans les cadres prévus par la loi : Défaut de paiement du loyer et charges Défaut de paiement du dépôt de garantie Défaut d’assurance Trouble de voisinage (il faut une mise en demeure motivée. Le locataire a 30 jours pour régler les loyers et charges) II) Documents annexes à fournir avec le bail Lors d’une mise en location, le propriétaire doit fournir plusieurs documents qui doivent être annexés à la signature du bail. Trois types de documents doivent y figurer à savoir un dossier de diagnostic technique, l’état des lieux et des documents d’informations : Dossier de Diagnostic Technique (DDT) Ce dossier comprend le diagnostic de performance énergétique, un état des risques naturels, miniers et technologiques de moins de 6 mois, un constat des risques d’exposition au plomb si le bien est construit avant 1949. L’Etat des Lieux d’entrée Ce document permettra, une fois comparé à l’état des lieux de sortie, de définir quels frais sont à la charge du locataire pour les réparations éventuelles. Il est donc dans l’intérêt du locataire ainsi que du propriétaire de bien respecter la façon d’établir un état des lieux. Pour qu’il soit juste et puisse permettre de constater en toute objectivité les éventuelles réparations à effectuer, les états des lieux doivent être contradictoires. Pour cela, l’état des lieux d’entrée et de sortie doivent être rédigés dans la même forme et en autant d’exemplaires que de parties. À noter qu’une fois signé, le locataire à dix jours s’il veut ajouter des observations supplémentaires à l’état des lieux d’entrée. Documents d’informations complémentaires Le propriétaire doit également annexer au bail la liste des réparations à la charge du locataire, la liste des charges récupérables, le contrat de caution solidaire (le cas échéant), les extraits du règlement de copropriété de l’immeuble (en cas de copropriété) et une notice d’information relative aux droits et obligations du locataires et du bailleur. III) Fonctionnement du bail Le bail a une durée minimum de 3 ans pour une personne physique et 6 ans pour une personne morale (une SCI familiale est considérée comme personne physique). Il est également possible de mettre en place des baux dérogatoires qui peuvent avoir une durée entre 1 et 3 ans. Ces baux doivent être motivés par le bailleur (raisons professionnelles ou familiales). Une fois le bail mis en place, 2 mois avant la fin du bail, le bailleur doit informer par LRAR le locataire que l’évènement qui justifiait la durée réduite du bail va se réaliser. En principe, les baux 89 sont renouvelés par tacite reconduction. Pour modifier les conditions du bail, il faut adresser une offre de renouvellement avec les modifications précisées (à noter que personne n’est obligée d’accepter). Le bailleur peut cependant l’imposer pour une augmentation de loyer s’il peut prouver que l’ancien loyer était sous-évalué (lettre avec A.R. 6 mois avant la fin du bail en fournissant). IV) Conditions financières Dépôt de garantie C’est une somme d’argent destinée à couvrir une éventuelle dégradation ou loyer impayé. Le montant est de un mois de loyer HC maximum. Le bailleur devra justifier les retenus. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans les 2 mois qui suivent la remise des clés. Le loyer A l’entrée du locataire, le loyer est libre. Le loyer doit être définit Hors Charges, Toutes Taxes Comprises et en euros. Le bailleur ne peut pas réclamer de dépôt de garantie si le loyer est payable deux mois à l’avance. Si le bail prévoit une indexation au loyer, le loyer peut être évalué tous les ans (IRL obligatoire). Si le bailleur oubli d’indexer le loyer, il peut le faire maximum sur les cinq dernières années. Les charges locatives Ce sont les charges payées par le propriétaire et qui sont récupérables sur les charges du locataire (les charges récupérables sont énumérées par décret du 07/08/1987). Le bailleur a la possibilité de vérifier la solvabilité et la moralité du locataire. La loi du 19 décembre 2007 LLUH (Loi pour les Locations à Usage d’Habitation) établie une liste de documents interdits ainsi que l’encaissement des chèques de réservation. Il ne doit pas y avoir de discrimination à l’encontre du candidat locataire. En cas de discrimination, il appartient au défendeur de prouver que sa décision est justifiée. Attention : il est interdit de cumuler Garant et une garantie de loyer impayé. V) Les garanties du bailleur Il existe différentes garanties dont bénéficie le bailleur : Dépôt de garantie Le cautionnement : c’est une garantie de créance personnelle. L’acte de cautionnement doit être écrit par la caution. Si le cautionnement est à durée indéterminée, la caution peut se dégager de son obligation à tout moment par LRAR qui ne prendra effet qu’à la fin de la durée du bail. Il y a deux sortes de cautionnement : Simple : Bénéfice de division (caution ne paye qu’une partie à part égale avec les cautions) Bénéfice de discussion (le bailleur doit faire établir l’insolvabilité du locataire) Solidaire : Pas de bénéfice de division Pas de bénéfices de discussion Assurance loyers impayés (On ne peut pas cumuler assurances loyers impayés + caution) Les garanties de droit commun (saisie mobilière, immobilière…) VI) Les obligations des parties Les obligations du bailleur : Obligation de délivrance : délivrer un logement décent convenu à la date convenue ainsi que les diagnostics Obligations de garanties : Garantie d’éviction et de vices cachés (le vice caché doit être non apparent, affecté l’usage du bien et être antérieur à la signature du bail). Obligation d’entretien : entretien du bâtiment pour permettre l’usage prévu dans le bail Les obligations du locataire : Payer le dépôt de garantie Payer les loyers Souscrire une assurance multirisque habitation Respecter l’usage et la destination du bien Entretenir le bien (en cas de transformation sans autorisation, le bailleur peut ordonner la remise en l’état). Situations particulières : La sous-location : Elle est légalement interdite sauf accord écrit du bailleur. Le transfert de bail : Le transfert de bail n’est possible que pour les personnes énumérées par la loi à savoir : le conjoint du locataire, le concubin ou ascendants/descendants. VII) La fin du bail La fin du bail sur l’initiative du locataire Le locataire doit envoyer une dédite par LRAR. Il doit au bailleur un préavis pendant 3 mois. Pendant le préavis, le locataire conserve toutes ses obligations et doit laisser visiter le logement 2H00 par jour ouvrable. Le délai de préavis peut être ramené à 1 mois uniquement pour les cas prévus par la loi : Mutation professionnelle Licenciement Bénéficiaire du RSA Nouvel emploi après perte d’emploi Locataire âgée (plus de 60 ans) Obtention d’un premier emploi Locataire en fin de CDD




La location meublée classique


La location d’un bien meublé est la situation dans laquelle un bien immobilier est loué meublé et avec tous les éléments indispensables pour la vie quotidienne et que ce logement constitue l’habitation principale du locataire. Si le logement meublé n’est pas une résidence principale, il est régi par le Code civil (contrat de louage) et n’a donc pas de conditions de forme. En revanche, le législateur a prévu un régime particulier pour les résidences principales et impose le respect de différentes règles de fonctionnement : Le bail doit obligatoirement être écrit Un inventaire des meubles doit être établi Le logement doit être décent Loyers, périodicité et charges libres Le dépôt de garantie facultatif et son montant est de maximum deux mois de loyer hors charges Loyer qui peut être indexé à l’IRL La surface du logement doit être de 9 m² minimum (ou 20 m3) Le bail doit être d’une durée d’un an minimum Le locataire peut donner congés à tout moment avec un préavis d’un mois Le bailleur ne peut donner congés que pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux Quels sont les meubles à fournir ? Le bien immobilier est considéré comme meublé dès lors que le locataire n’a pas besoin d’y apporter du mobilier pour s’y installer. Chaque pièce doit être équipée d’un mobilier suffisant. La liste du mobilier à fournir est fixée par décret. Comment déclarer les revenus d’une location meublée ? Les revenus issus d’une location meublée sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le système de calcul des impôts et taxes applicables à ces revenus vont principalement dépendre du statut du bailleur qui peut être Louer de Meublé Non-Professionnel ou Professionnel (LMNP ou LMP). LMNP ou LMP ? Le statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel ou Professionnel est un choix qui doit être fait par le bailleur. Cependant, le statut LMP ne peut être choisi qu’à condition de respecter différentes conditions : Il faut être immatriculé au RCS Percevoir plus de 23 000 €/an de revenus issus des loyers des locations de biens meublés Retirer de cette activité au moins la moitié du revenu global de votre foyer fiscal L’avantage du statut de LMP est que les biens loués ne rentrent pas dans le patrimoine imposable à l’ISF.




La location-accession


La location-accession est un procédé qui permet d’acquérir un bien immobilier pour un locataire lorsque celui-ci ne dispose pas forcément des fonds nécessaires pour procéder directement à l’acquisition. L’idée est alors d’occuper le bien en payant régulièrement au propriétaire une somme correspondant pour une partie à l’occupation du bien (équivalant du loyer) et pour une partie au paiement anticipé de l’acquisition du bien. C’est un procédé qui peut être utilisé pour tout type de logement d’habitation mais surtout utilisé dans le cadre d’acquisition de logements sociaux. Différents actes juridiques encadrent la location accession : Un contrat préliminaire Ce contrat permet au propriétaire de s’engager à vendre son bien au futur accédant en contrepartie d’une somme d’argent versée pour engager et valider le projet de transaction. Cette somme est un dépôt de garantie qui ne peut excéder 5% du montant du prix du bien immobilier. Il est important de noter que ce contrat doit être écrit mais qu’il est facultatif. Le contrat de location-accession C’est lui qui va définir le cadre de l’acquisition. Il doit alors définir le prix de vente, les modalités de paiement, la durée du contrat, les charges annexes, la date d’entrée en jouissance, les garanties... Ce contrat doit obligatoirement être écrit, signé devant le notaire qui sera chargé de la publication au bureau des hypothèques. Les frais liés à l’enregistrement de ce contrat incombent à l’accédant. Note : l’administration fiscale considère l’accédant comme propriétaire dès la signature du contrat de location-accession. L’accédant sera alors tenu de payer les impôts liés à ce statut notamment la taxe foncière. Notification de l’accession à l’accédant Le vendeur se doit d’envoyer un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception à l’accédant et ceux au moins trois mois avant la fin du contrat, pour rappeler à l’accédant qu’il a la possibilité d’acheter ou non à la fin de ce terme. L’acte authentique Si le locataire lève l’option (décide d’acheter), l’acte authentique d’acquisition pourra se signer chez le notaire. À noter qu’il est possible pour l’accédant de conditionner l’achat par l’obtention d’un prêt bancaire. Si le locataire renonce à l’acquisition du bien, le vendeur pourra prétendre à 1% du prix de vente au titre de la clause pénale. Dans le cas inverse, le locataire pourra prétendre à 3%. Note : Si l’acquisition n’a pas lieu, le propriétaire devra restituer au locataire le montant total de la somme perçue au titre de l’épargne pour l’acquisition. Lors de la vente d'un bien immobilier, le vendeur doit fournir un certain nombre de documents obligatoires (diagnostics, titre de propriété,...).




conseils pour trouver un logement en location


Des annonces de location de logement, on en trouve assez facilement. Mais comment être sûr que c’est le logement qui vous correspond ? Voici quelques conseils pour orienter votre recherche de logement et pour vous permettre de trouver la location idéale. 1/ Evaluer votre budget et vos besoins Avant d’entamer votre recherche de location, commencez par établir le budget que vous pouvez consacrer à votre loyer. Pour vous assurer que vous pourrez payer le loyer, la plupart des bailleurs demande à ce que le total des revenus mensuels du (ou des) locataire(s) soit au moins trois fois égal au montant du loyer. Autrement dit, pour un loyer de 800€, vous (ou votre couple) devez gagner au moins 2400€ nets par mois. En fonction de ce budget, vous pouvez établir un secteur dans lequel vous loger en fonction du prix moyen au m². Vous pouvez choisir de louer un logement vide ou meublé. Un loyer en location meubléeest plus élevé mais il vous fait économiser des frais d’aménagement. Avez-vous envisagé la colocation entre adultes ? Vous en déduirez également le type de bien que vous pouvez rechercher et si cela est compatible avec vos besoins : maison, appartement, superficie, nombre de pièces… Plus vous établirez de critères, plus vous gagnerez de temps pour votre recherche immobilière. Sur Bien’ici, la liste des résultats se met à jour instantanément lorsque vous renseignez vos critères et vous accédez ainsi aux bonnes annonces en quelques clics. Le propriétaire-bailleur peut exiger que vous ayez un garant. Pensez alors à contacter la personne qui se portera garant pour vous. Il faut s’assurer qu’elle sera également capable d’assumer votre loyer le cas échéant. 2/ Trouver le logement de vos rêves grâce aux annonces immobilières Vous trouverez des annonces immobilières un peu partout : sur internet et dans les journauxprincipalement. N’oubliez pas les vitrines des agences immobilières : elles mettent régulièrement des annonces en vitrine et éditent également des listes de logements disponibles. Localisez une agence immobilière près de chez vous ! > Pensez également à vous renseigner auprès de votre entreprise. Elle pourrait bénéficier de solutions avec des parcs locatifs ou adhérer au dispositif Locapass. Selon vos revenus et votre situation, vous pouvez peut-être déposer un dossier pour un logement social, mais l’attente peut être longue. 3/ Bien comprendre les annonces Les annonces immobilières recèlent d’informations mais prudence, car vous pourriez avoir de mauvaises surprises si ne savez pas les décoder ! Tout d’abord, il y a un vocabulaire particulier : Désignation des surfaces par F1, T3, etc… : le studio est la plus petite surface légale et comprend une seule pièce avec un coin cuisine ouverte et une salle d’eau ou de bain séparée. Les surfaces des autres appartements sont désignées par la lettre T (type), F (fonction) ou P (pièce) et un numéro. Ce numéro indique le nombre de pièces hors cuisine et salle de bains. Les lettres sont utilisées différemment selon la surface en mètres carrés des pièces. Par exemple, un appartement avec une chambre et un salon de 30 m² sera désigné « P3 » ou « F2 bis » ou « T2 bis », pour indiquer que l’une des pièces est grande. Il n’y a pas de différences entre un F4 et un T4. Abréviations des noms des pièces : chb pour chambre, sdb pour salle de bain La salle d’eau signifie qu’il n’y a qu’une douche et pas de baignoire Un loft est généralement un ancien atelier aménagé pour y habiter, avec peu de cloisons et beaucoup de lumière Un duplex est un appartement à deux étages avec escalier intérieur. Il ne faut pas le confondre avec une mezzanine, qui n’a pas de hauteur sous plafond habitable. Un souplex est un duplex sauf que l’étage se situe sous le rez-de-chaussée et est donc généralement moins lumineux Assurez-vous déjà de décrypter ce vocabulaire pour ne pas être déçu pendant la visite. De même, les annonces sont parfois floues. « Belle vue », « commerces à proximité », « immeuble récent »… N’hésitez pas à contacter l’agence ou le bailleur pour avoir plus de précisions. 4/ Passer par un professionnel ou de particulier à particulier ? Faut-il s’intéresser aux annonces des particuliers ou des professionnels ? Passer directement par un propriétaire-bailleur vous permet de pouvoir éventuellement négocier une réduction de loyer contre travaux par exemple et vous dispense des frais d’agences. Mais les particuliers sont souvent plus exigeants quant au dossier de leur futur locataire. Passer par un professionnel comporte des avantages non négligeables : il peut vous aider dans vos recherches et à affiner vos besoins, et vous faire gagner beaucoup de temps. Un agent immobilier dispose souvent d’un grand portefeuille d’offres et pourra vous conseiller sur le bon logement en fonction de votre dossier. Conseils :
• Assurez-vous que l’agence immobilière dispose d’une carte professionnelle
• Ne versez aucune somme d’argent avant la signature du bail !




Location : qui doit payer les travaux ?


Il y a plusieurs motifs à la réalisation de travaux dans un logement. Il peut s’agir d’une volonté d’améliorer son cadre de vie ou bien une nécessité car la vétusté ou la loi vous y oblige. Dans le cas d’une location, la question se pose souvent de savoir à qui incombe la prise en charge financière de ces frais. La répartition des frais de réparation entre locataire et bailleur est fixée par le Code civil et la loi du 6 juillet 1989. Pour les équipements plus modernes, ce sont les accords collectifs et les cas de jurisprudence qui déterminent qui doit payer les travaux. Pour savoir qui est en charge de l’entretien, de la réparation ou du remplacement, on retient les critères suivants : la nature des travaux et des équipements la vétusté du logement ou des équipements les causes de la dégradation Les gros travaux sont pris en charge par le bailleur La responsabilité du bailleur est de proposer à la location un logement décent. Il doit donc s’assurer qu’il n’y a pas de problème lié à la ventilation, à l’humidité et aux installations de gaz et d’électricité. Il doit également s’assurer que les matériaux utilisés ne présentent pas de risques pour la santé et la sécurité des occupants. Pour mettre en conformité un logement loué, le bailleur a l’obligation de réaliser les travaux. Si le bien fait partie d’une copropriété, le propriétaire doit payer pour les travaux et l’entretien des parties communes de la copropriété. Il pourra ensuite récupérer cette somme auprès de son locataire, principal bénéficiaire du service, au travers des charges locatives. Durant le bail, le bailleur doit financer les gros travaux liés à la vétusté du logement ou à un vice de construction. Il finance également le remplacement des équipements à fort investissement comme une chaudière ou un radiateur. Mais il n’est pas responsable en cas de mauvais entretien ou dégradation causé par le locataire. A la fin du bail, l’état des lieux de sortie sera comparé à l’état des lieux d’entrée. Si le bailleur estime que le locataire a dégradé les lieux, en fonction du critère de vétusté et en présentant des justificatifs (facture ou devis), il peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail. Bien entendu, et si nécessaire, il a pour obligation d’effectuer des travaux de mise aux normes avant de louer la maison ou l'appartement à nouveau. L’entretien courant est assuré par le locataire En signant le bail de location, le locataire s’engage à utiliser le logement selon l’usage prévu et à veiller à l’entretien courant par de menues réparations. A son arrivée dans le logement, le locataire peut proposer de réaliser des travaux d’aménagement (peinture, revêtement de sol...) en échange d’une réduction de loyer. Il doit demander l’autorisation du bailleur et il faudra alors intégrer dans le bail une clause spécifique appelée convention de travaux. Au cours du bail, le locataire réalise les réparations locatives. Les réparations locatives sont tous les frais que le locataire paye directement lorsqu’il effectue des réparations ou entretient le logement, suite à un usage normal. Il n’est pas nécessaire qu’il y ait des dégradations pour qu’il effectue ces dépenses. Par exemple, changer une ampoule, acheter un produit pour laver les vitres, vidanger la fosse septique ou faire appel un à professionnel pour entretenir le jardin, font partie des réparations locatives. Le locataire paie également chaque mois les charges locatives à son bailleur, comme prévu lors de la signature du bail de location. Elles servent à couvrir les frais liés à la copropriété comme l’entretien de l’ascenseur, le chauffage collectif ou le nettoyage des parties communes. A chaque date anniversaire du bail, ce montant est recalculé. Le propriétaire-bailleur est en droit de demander une somme supplémentaire à son locataire si le montant estimé des charges annuelles passées n’était pas suffisant. Inversement, il peut reverser une somme au locataire en cas de surplus. A son départ, le locataire doit rendre le logement en bon état. Pour cela, il doit effectuer si nécessaire quelques travaux avant la remise des clés : reboucher les trous dans les murs, faire des raccords de peinture, remplacer les vitres ou les carreaux de carrelage cassés… L’état des lieux de sortie permettra d’évaluer l’état du logement. Si le bailleur estime que les dégradations sont nombreuses et sur présentation de justificatifs, il pourra retenir tout ou partie du dépôt de garantie, versé à la signature du bail de location. Les modalités d’exécution des travaux Dès qu’un dysfonctionnement est constaté, le locataire doit en informer le bailleur. Le bailleur est autorisé à effectuer les réparations à l’identique, rien ne l’oblige à améliorer l’installation. En cas de gros travaux, locataire et bailleur doivent définir les jours et les heures d’intervention sauf si la réalisation des travaux est urgente. Si le chantier s’étend sur plus de 40 jours, le loyer devra être diminué proportionnellement à la durée des travaux et de la partie du logement qui ne peut pas être utilisée. Si les travaux rendent le logement inhabitable, le bailleur n’a aucune obligation de reloger le locataire. En revanche, le locataire peut obtenir la résiliation du bail sans préavis. Dans le cas où le bailleur tarderait à faire exécuter les travaux, le locataire doit continuer à payer son loyer. Si besoin, il doit envoyer au bailleur une lettre de mise en demeure par courrier recommandé. S’il n’obtient toujours pas de réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation. En aucun cas le locataire n’est en droit de suspendre le paiement. L’évaluation de la vétusté La vétusté est le critère qui évalue l’usure normale des lieux et des équipements. Elle englobe les notions de temps qui passe mais également la durée d’occupation du locataire et les dégradations du fait ou non de celui-ci. Il n’existe pas de liste officielle pour évaluer la vétusté. En revanche, il existe plusieurs grilles issues de différents accords collectifs qui donnent également des indications sur la décote à appliquer. Par exemple, un bailleur installe une nouvelle moquette à l’arrivée du locataire dont on estime la durée de vie à 7 ans. Si au terme du bail, la moquette doit être remplacée, le locataire paiera au prorata de son temps d’occupation : 100% s’il part au bout de 2 ans, 50 % au bout de 5 ans, etc... Tableaux récapitulatifs de la réparation des frais dans une location entre le bailleur et le locataire




Devenir propriétaire ou rester locataire... l’éternelle question !


Dans l’étude menée par le cabinet ELAB pour le Crédit Foncier[1] en janvier 2017, 92 % des personnes interrogées jugent positive l’idée d’être propriétaire et 7 français sur 10 affirment qu’ils feraient le choix de la pierre s’ils recevaient une importante somme d’argent. La pierre est toujours le placement préféré des français et reste à leurs yeux une valeur refuge. Mais si l’on y regarde de plus près, qu’en est-il exactement ? Revue des différents avantages et inconvénients des statuts de propriétaires et locataires. Être propriétaire... C’est le souhait d’un grand nombre de Français, tout d’abord pour des raisons psychologiques car beaucoup ressentent le besoin d’être « chez soi ». Devenir propriétaire c’est l’assurance de se constituer un patrimoine que vous pouvez embellir en y effectuant les travaux que vous souhaitez alors qu’il faut l’accord du propriétaire dans un bien en location, où, par nature, on a moins envie de s’investir. C’est aussi se préparer un avenir meilleur, surtout si votre crédit immobilier est remboursé quand vos revenus diminuent lors de votre départ en retraite. Les taux d’intérêt étant actuellement très bas, votre capacité d’emprunt est renforcée ce qui peut vous permettre d’acheter un bien plus grand, mieux placé ou tout simplement d’accéder à la propriété. Dans tous les cas, acheter est l’assurance d’épargner une partie du capital. Il y a donc beaucoup d’avantages à devenir propriétaire mais il faut aussi intégrer certaines contraintes. Lors de l’acquisition il faudra payer les frais de mutation, ensuite vous devrez vous acquitter de la taxe foncière et des charges de copropriété le cas échéant. Il faudra aussi procéder à l’entretien de votre bien. Enfin, en cas de revente, et selon l’état du marché immobilier, les plus-values ne sont pas garanties. Rester locataire... C’est l’avantage de plus de souplesse et moins de responsabilité. Vous conservez votre liberté de mobilité car il est plus facile de quitter votre logement, il suffit simplement de respecter le préavis vis-à-vis de votre propriétaire. Vous n’avez pas à payer les gros travaux d’entretien et pour un bien identique, il peut être parfois plus judicieux de louer sa résidence principale et d’acquérir un logement pour le louer. Vous ne supportez pas les coûts d’entretien mais en contrepartie, vous ne pouvez pas transformer votre bien comme vous le souhaitez car il faut l’accord du propriétaire. Vous gardez votre liberté de mobilité mais votre propriétaire peut aussi vouloir récupérer le bien pour le vendre ou l’occuper. Dans ce cas, il faudra déménager après le préavis de six mois prévu dans ce cas. Acheter ou louer : comment choisir ? Au final, le choix de devenir propriétaire ou rester locataire ne dépend que de vous, il est fonction de votre budget, votre épargne et de vos priorités à court, moyen et long terme. Un conseil : si vous décidez de devenir propriétaire, soyez sélectif lors de la recherche de votre bien. Les prix de l’immobilier ayant fortement augmenté aux cours des quinze dernières années, on ne peut pas garantir que ce sera encore le cas à l’avenir. La qualité de votre bien et son emplacement sont des éléments importants qui doivent vous guider lors de vos recherches. N’hésitez pas faire appel à un agent immobilier pour vous conseiller et sélectionner les biens adaptés à vos besoins.




Demander une quittance de loyer


Vous louez un appartement ou une maison ? Vous devez fournir un justificatif de domicile mais votre propriétaire ne vous fournit pas de quittances de loyer ? Vous pouvez lui demander de vous les fournir gratuitement via une simple lettre. A quoi sert une quittance de loyer ? La quittance de loyer atteste que votre bailleur a bien reçu votre paiement total du loyer pour un mois donné. En tant que locataire, ce document peut vous servir de justificatif de domicile lors de vos démarches administratives. Un bailleur n’est pas obligé de fournir une quittance de loyer chaque mois à son locataire. Pour l’obtenir gratuitement, vous devez simplement en faire la demande par écrit (cf. article 21 de la loi du 6 juillet 1989). Vous trouverez ci-dessous un modèle de lettre que vous pouvez utiliser librement. Vous pouvez envoyer votre demande par courrier simple dans un premier temps. Modèle de lettre pour une demande de quittance de loyer Nom du locataire
Adresse
Code postal - Ville
Téléphone
E-mail A l'attention du propriétaire :
Nom du propriétaire
Adresse
Code postal - Ville Objet : Demande de quittance de loyer Madame, Monsieur, Locataire dans votre logement situé au (adresse du logement) depuis le (date de signature du bail), je vous fais part du règlement du loyer du mois de (indiquer le mois + l’année). Conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, je souhaiterais que vous me fassiez parvenir mensuellement une quittance de loyer précisant la somme dûment réglée. Par ailleurs, je vous serai reconnaissant de bien vouloir me fournir les quittances des mois précédents. Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. Fait à (lieu), le (date) Signature En savoir plus Le bailleur peut envoyer la quittance de loyer au format papier ou numérique, dès lors que le locataire donne expressément son accord pour l’envoi dématérialisé. La réalisation et l’envoi d’une quittance de loyer est intégralement à la charge du bailleur. Pour être valable, elle doit distinguer le montant du loyer et celui des charges.




Dépot de garantie : montant et restitution


Le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés n’était pas plafonné car la loi de 89 ne concernait que les locations vides. Et aucun autre texte ne traitait le sujet. Avec la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés est désormais limité à 2 mois de loyer hors charges. Pas de changement pour les logements vides : le montant du dépôt de garantie reste plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Le délai de restitution du dépôt de garantie passe de 2 mois à 1 mois lorsqu’il n’y a pas de réserves émises sur l’état des lieux de sortie, avec pénalité de retard de 10 % du dépôt par mois de retard.





Fiscalité & Règles

Tout comprendre sur l'impôt sur la plus-value immobilière : qui paye ? combien ? qui est exonéré ? quel est son taux d'imposition ?


Une plus-value correspond à une somme acquise grâce à l’augmentation de la valeur d’un bien dans le temps. Dans la plupart du temps un propriétaire de bien immobilier va bénéficier d’une plus-value dans le temps. Ce gain est généralement acquis grâce à l’évolution des prix de vente du marché immobilier national et/ou local ou grâce à l’amélioration du bien (travaux de rénovation...). Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, l’Etat va imposer les plus-values réalisées. Pour calculer l’impôt qui sera à payer, il faut répondre à trois questions : Qui est soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière ? Toute personne physique ou société de personnes qui relèvent de l’impôt sur le revenu, qui cède pour un prix de vente supérieure à celui d’acquisition, un bien immobilier bâtis ou non ou des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, nue-propriété...) sera soumise à l’impôt sur la plus-value. Quels sont les cas d’exonération d’impôt sur la plus-value ? Sept cas de figure permettent une exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière : La cession d’une résidence principale La cession après une durée de détention de plus de 30 ans La première vente d’une résidence secondaire à condition que la vente soit une première vente depuis le 1er février 2012, de ne pas être propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années et également de réinvestir le montant de la vente à l’acquisition de sa résidence principale La vente de l’ancienne résidence de retraités ou invalides (contactez-nous pour plus de détails) La cession d’un bien pour une somme inférieure à 15 000 € La cession causée par une expropriation Comment calculer le montant de la plus-value imposable ? La première étape est de définir le montant de la plus-value brute. C'est-à-dire le montant qui correspond à la différence entre le prix de vente corrigé avec le montant d’acquisition corrigé. Le prix de vente corrigé correspond au prix de vente indiqué dans l’acte authentique de vente, majoré d’éventuelles charges ou indemnités que l’acquéreur doit au vendeur et diminué des frais supportés par le vendeur, liés à la vente (frais de réalisation de diagnostics, frais de levée d’hypothèque...). Le prix d’acquisition corrigé correspond au prix d’achat indiqué dans l’acte authentique de vente, initialement payé par le vendeur majoré par les frais d’acquisition (généralement évalués forfaitairement à 7,5% du prix du bien) et des frais de travaux réalisés sur le bien et sur justificatifs. À noter, après cinq année de détention, il est possible de majorer le prix d’acquisition de 15% au titre des travaux réalisés si vous n’êtes pas en mesure d’apporter des justificatifs. Une fois la plus-value brute définie, elle doit subir un abattement en fonction du nombre d’années de détention pour obtenir le montant de la plus-value nette qui sera le montant de la Plus-Value imposable. Un premier abattement va être effectué pour le calcul du montant de la plus-value imposable pour l’impôt sur le revenu : 6% pour chaque année de détention de la cinquième à la vingt et unième et 4% pour la vingt-deuxième année. Le second abattement va être effectué pour le calcul du montant de la plus-value imposable au titre des cotisations sociales (CSG et CRDS) : 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième, 1.60% pour la vingt deuxième année et 9% pour chaque année suivante. Quel est le taux d’imposition ? Le taux d’imposition de la plus-value est de 34,50%. Ce taux est à appliquer sur le montant de plus-value nette. Sur ce taux, 15,50% correspondent aux prélèvements sociaux et 19,00% correspondent à la taxation au titre de l’impôt sur le revenu. Quelles sont les démarches à effectuer pour payer cet impôt ? Aucune contrainte administrative est à la charge du vendeur. C’est le notaire qui, au moment de l’enregistrement est chargé de déclarer et de payer la plus-value immobilière. Pour cette démarche, le notaire peut facturer au vendeur une somme d’environ 70 €. Le vendeur reçoit alors un montant net issu de la cession. À noter, le montant de la plus-value immobilière est à inscrire par le vendeur sur sa déclaration de revenus (n°2042). La surtaxe Depuis 2013, une surtaxe est à appliquer pour les plus-values immobilières réalisées de plus de 50 000 €. Cette surtaxe ne concerne pas les ventes de terrains nus. Ce barème technique est consultable sur le site de la chambre des notaires de paris. Dans le cas d’un déménagement : j’ai acheté ma prochaine maison et je n’ai pas encore vendue ma résidence principale. Est-ce que je vais payer l’impôt sur la plus-value ? Pour bénéficier de l’exonération due à la résidence principale, le bien vendu doit être déclaré entant que tel au moment de la vente. Or, il n’est pas rare d’acheter sa future maison avant d’avoir vendu sa résidence principale. Pour ne pas perdre l’avantage de cette exonération, l’Etat permet toujours l’exonération dès lors que le logement constituait la résidence principale au moment de la mise en vente, et ceux dans un délai d’un an après la mise en vente du bien. Comment se calcule le montant de l’impôt sur la plus-value en cas de vente par le biais d’une SCI ? Si une plus-value est réalisée en cas de vente d’un bien immobilier par une SCI, chacun des associés sera soumis à cet impôt à concurrence de sa fraction des parts dans la SCI. La méthode de calcul à appliquer pour chacun des associés est alors celle énoncée ci-dessus.




La taxe foncière


Chaque personne propriétaire ou usufruitière d’un bien bâti ou non-bâti au 1er janvier de l’année est concernée par le paiement de la taxe foncière. Elle est à payer une fois par an, le 15 octobre de cette même année. Le montant de la taxe foncière est calculé par l’administration fiscale et aucune démarche déclarative est à effectuer par le propriétaire. Etapes de calcul de la taxe foncière : - Définir la valeur locative du bien immobilier : elle représente le montant théorique du loyer annuel perçu dans le cas où le logement serait loué et est revalorisée chaque année afin de tenir compte de l’évolution de prix. Chaque année, le coefficient de revalorisation est voté par le parlement dans le cadre de la loi finance (1.01 % pour 2016). Appliquer l’abattement forfaitaire : 20 % sur les propriétés non bâties et 50 % sur les propriétés bâties. Une fois la base d’imposition obtenu, les fiscs multiplie la valeur locative par un taux fixé annuellement par les collectivités locales. Il est possible de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de la taxe foncière dans plusieurs cas de figure notamment pour les logements neufs, les personnes âgées ou les vacances d’immeubles. Conseil Dans le cas de vente immobilière, n’oubliez pas que le vendeur peut demander à l’acquéreur le remboursement au prorata-temporis du montant de la taxe foncière.




La taxe d'habitation


La taxe d’habitation est une taxe perçue annuellement par les communes. Toute personne occupante d’un logement au 1er janvier est redevable de cette taxe. Elle est à payer en octobre et est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. Note : cette valeur locative ne correspond pas forcément à la valeur locative réelle dans le sens où les données de valeur de l’administration n’ont pas été mise à jour depuis longtemps (cette base de données a été créée dans les années 1970). Cette valeur locative va ensuite subir un abattement en fonction de la situation de l’occupant, s’il possède des personnes à charges (enfants ou ascendants âgés de plus de 70 ans) à savoir 10% pour chacune des 2 premières personnes à charge et 15% pour chacune des suivantes. Une fois la base de la valeur locative définie, elle va être multipliée par un taux voté chaque année par les collectivités territoriales. L’avis d’imposition au titre de la taxe d’habitation devra indiquer les éléments servant de base de calcul de l’impôt, le montant à régler, la date limite de payement ainsi que les moyens de paiement possibles. C'est l'administration fiscale qui se charge de l'envoie de l'avis et du calcul du l'impôt. ATTENTION : Il est possible de bénéficier d’exonération si en tant qu’occupant, vous êtes sous un certain plafond de revenu ou en cas d’invalidité.




La TVA immobilière


En principe, les ventes d’immeubles sont soumises aux droits d’enregistrements (ces droits sont des taxes) et non pas à la TVA, sauf sur les ventes de logements neuf. Dans les cadre de logements neufs, la TVA doit s’appliquer à la place des droits d’enregistrement. La TVA immobilière est due dans le cadre des logements en cours de construction (VEFA) ou les logements bâtis jusqu’à 5 ans après leur achèvement. Toutefois, les biens achevés depuis moins de 5 ans, mais cédés pour la seconde fois durant cette période ne relèvent plus de la TVA. Comment définir un bien immobilier neuf ? Il est par définition un bien immobilier qui n’existait pas avant sa construction mais il peut également concerner un bien immobilier qui a été rénové. Dans ce cas, les rénovations doivent avoir consisté en une surélévation ou à rendre un état neuf soit par la rénovation de la majorité des fondations ou des éléments hors fondations mais déterminant sur la solidité de l’immeuble, soit par le changement de l’ensemble des éléments constituant le second œuvre (plancher, huisseries extérieures, installation sanitaire et plomberie, installation électriques et système de chauffage...). Le cas des terrains dans le but d’y construire un immeuble Attention : dans le cas où un particulier achète à un autre particulier un terrain dans le but d’y édifier un immeuble, il ne sera pas soumis à la TVA mais au droit de mutation. NOTE : Si l’acquisition d’un bien immobilier est soumise à la TVA, les frais de notaires seront réduits et seront d’environ 2 ou 3% du prix d’acquisition.




Droit de succession


Il y a deux façons de succéder : soit en l’absence de testament fait par le défunt, selon les règles établies par la loi, soit par voie testamentaire. Recevoir un héritage - La qualité d’un héritier La succession ab intestat est celle qui est réglée en l’absence de testament fait par le défunt. Hors testament, la loi va définir un ordre de préférence au profit des proches. Pour cela, la loi utilise quatre règles : L’ordre : il définit la proximité de parenté avec le défunt. Il existe quatre ordres : Descendants Ascendants privilégiés (père mère) et collatéraux privilégiés (frères sœurs) Ascendants ordinaires (grands parents) Collatéraux ordinaires (oncle tante cousins) Le degré : dans chaque ordre, c’est l’héritier du degré le plus proche qui va recueillir la succession La représentation La fente : c’est une façon pour la loi de traiter égalitairement les branches paternelles et maternelles du défunt. Les différents héritiers peuvent être : Les enfants : s’il n’y a pas de conjoint survivant, ils héritent de tout. S’il y a un conjoint, ils ont le choix entre ¼ de la pleine propriété ou 100% de l’usufruit Les parents, frères, sœurs, neveux et nièces : cet ordre comprend deux types d’héritiers. En principe, la succession est partagée en deux : une moitié pour les parents, l’autre moitié pour les frères et sœurs. Les grands parents et autres aïeux Les oncles, tantes, cousins et cousines Le conjoint : il reçoit à son choix le totalité de la succession en usufruit ou ¼ de la pleine propriété si tous les enfants sont issus des deux époux. Cependant, la loi prévoit une protection particulière quant au logement qu’il occupait à titre de logement principal. Le conjoint survivant à un droit au logement temporaire d’une année et éventuellement un droit viager. Le partenaire d’un pacte civil de solidarité L’option successorale Au décès d’une personne, ses héritiers deviennent immédiatement propriétaires de ses biens. Mais avant de prendre possession des biens dépendants de la succession, les héritiers doivent exercer une option successorale qui leur permet de choisir entre : Accepter purement et simplement (elle peut être expresse ou tacite) La refuser purement ou simplement L’accepter à concurrence de l’actif net (il ne se présume pas et doit être expresse) Modifier les règles Les héritiers réservataires, qui ne peuvent être déshérités sont les enfants du défunt et, à défaut son conjoint survivant. Ce n’est qu’en l’absence de ces deux catégories que la personne peut décider librement du sort de la totalité de ses biens. Fiscalité applicable La succession est soumise à une fiscalité qui va se calculer sur l’actif net du patrimoine transmit moins les dettes déductibles de l’héritage. La valeur du patrimoine taxable va dépendre de la répartition du patrimoine en fonction des règles du Code Civil, de l’application des abattements sur chacune des parts et du barème qui vont dépendre du lien de parenté, ainsi que de l’application éventuelle de réductions. N’hésitez pas à contacter votre notaire pour réaliser une simulation des frais de succession. Note : En France, il n’est pas possible de déshériter quelqu’un. Chaque héritier sera bénéficiaire d’une quotité disponible qui correspond au minimum à léguer. La quotité disponible en présence d’enfant dépend de leur nombre (exemple : pour 1 enfant la quotité disponible est de ½ .) Comprendre les règles générales de succession et ses termes techniques : la qualité d'héritier, l'option successorale, l'héritier réservataire, la fiscalité applicable...




L'hypothèque


Lorsque le montant d’acquisition d’un bien immobilier est important et que l’acquéreur fait appel à un crédit immobilier auprès d’une banque, l’établissement bancaire va prendre le maximum de précautions pour être remboursé. C’est pourquoi une hypothèque peut être demandée pour garantir le remboursement du crédit si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser sa dette. Seul les biens immobiliers peuvent être hypothéqués. On parle de « Gage » lorsqu’un bien est mobilier. L’hypothèque prend automatiquement fin dès lors que la créance est annulée (par remboursement de la dette ou part renonciation du remboursement par le créancier). Mise en place L’inscription d’une hypothèque est très réglementée. Elle doit être faite auprès d’un notaire qui va se charger des formalités de publicité assurant l’opposabilité aux tiers ainsi que de l’inscription au bureau des hypothèques. Cette inscription doit comporter les informations relatives à l’identification de créancier et du débiteur, l’indication de la créance garantie ainsi que l’indication de l’immeuble grevé. Les effets de cette inscription sont obligatoirement limités dans le temps. C’est cette inscription qui confère au créancier un droit de préférence (droit d’être payé en premier par rapport aux autres créanciers) et un droit de suite (droit de mettre en vente) sur la vente du bien hypothéqué. Durée La durée de l’hypothèque est égale à la durée du crédit. Cependant, elle reste inscrite au bureau des hypothèques durant l’année qui suit la fin du remboursement de la dette. A noter également que la durée d’une hypothèque ne peut pas être supérieure à 50 ans. Le coût d’une hypothèque Le coût nécessaire pour le mise en place d’une hypothèque est décomposée en deux parties. Une première partie concerne les frais de notaires (la rémunération du notaire proprement dite) qui représente environ 1.33% de la somme garantie et une seconde partie correspondant aux taxes fiscales. Les taxes fiscales correspondent à la taxe de publicité foncière (environ 0.74% de la somme garantie) et à la contribution de sécurité immobilière qui s’élève à 0.05% du montant garanti (cette contribution correspond à la rémunération du conservateur). Conseil d’EPI Lorsque vous souhaitez acquérir ou vendre un bien immobilier, il est nécessaire de savoir si le bien est hypothéqué. Pour cela, il vous suffit de contacter votre notaire qui pourra vous renseigner sur la situation précise du bien en question. Peut-on vendre un bien hypothéqué ? Deux cas de figures vont se présenter pour la mise en vente du bien. Le notaire (qui lui seul peut lever une hypothèque) va regarder si le prix de vente permet le paiement des frais de lever d’hypothèque ainsi que le remboursement du prêt et les frais annexes. Si le prix de vente ne permet pas le paiement de l’ensemble de ces frais, le notaire ne pourra pas procéder à la main levée de l’hypothèque (le vendeur pourra se diriger vers les conseils d’un avocat pour étudier les différentes possibilités). Dans le cas contraire, c’est-à-dire où le prix de vente peut rembourser le montant emprunté et payé les frais annexes, le notaire peut accepter l’acte de vente. Il déposera à la caisse des dépôt le montant nécessaire pour le remboursement des sommes nécessaires et remettra au vendeur le reliquat (la différence à percevoir) le cas échéant. Une fois la vente enregistrée, le notaire procédera à la levée d’hypothèque. Cette procédure permet de reconnaître que le créancier a été payé par le vendeur. Peut-on acheter un bien hypothéqué ? Il est possible d’acquérir un bien hypothéqué. Deux situations vont être possibles. La première est celle où le prix d’acquisition est supérieur au montant de l’hypothèque. Dans ce cas de figure, il n’y a aucun risque pour l’acquéreur. Au moment de l’acquisition, le notaire se chargera du remboursement des créanciers sur le montant versé et s’occupera de la levée d’hypothèque. La seconde situation est celle où le prix d’acquisition est inférieur au montant de l’hypothèque. Dans ce cas de figure, le notaire va régler (une fois ses honoraires payés) une partie des créances liées à l’hypothèque. Les créanciers pourront alors demander au nouveau propriétaire de régler la dette restante. Le nouveau propriétaire aura alors le choix de demander aux créanciers de prendre leur perte, ou de demander aux créanciers de trouver un acquéreur aux enchères prêt à payer une somme supérieure de 10% de celle convenue pour l’acquisition. Si les créanciers trouvent un acquéreur pour ce montant minimum, le nouveau propriétaire devra s’acquitter de la somme restant à payer. Comment lever une hypothèque ? La levée d’une hypothèque ne peut se faire que dans deux conditions. La première est celle où le propriétaire souhaite vendre son bien et possède une promesse d’achat et dont le montant peut permettre le remboursement du prêt bancaire ainsi que le paiement des frais annexes (frais bancaires, honoraires du notaire...). La seconde est celle où le propriétaire a terminé de rembourser son emprunt hypothécaire. Puis-je hypothéquer un bien dont je n’ai que la nue-propriété ? Il est possible d’hypothéquer son droit sur la nue-propriété. Lorsque l’usufruit s’éteint, l’hypothèque s’étend alors sur la pleine propriété. Puis-je hypothéquer un bien dont je n’ai que l’usufruit ? Oui, il est tout à fait possible d’hypothéquer son droit d’usufruit. Tout comprendre sur l'hypothèque et son mode de fonctionnement : sa mise en place, sa durée, son coût, la levée de l'hypothèque...




Les servitudes


Selon le Code Civil, une servitude est une charge imposée à un immeuble qualifié de fonds servant au profit d’un autre immeuble qualifié de fonds dominant. Le propriétaire du fonds servant réduit ses droits au profit du propriétaire du fonds dominant par une servitude. Une servitude portant sur un bien immobilier est attaché au bien et non à la personne. I - Les servitudes peuvent être classées selon différentes catégories Les servitudes naturelles qui dépendent de la situation naturelle des lieux (exemple : écoulement des eaux) Les servitudes apparentes ou non apparentes (exemple de servitude non apparente : passage de canalisation) Les servitudes conventionnelles (elles sont définies entre des parties. Exemple : interdiction de construire sur une partie de parcelle) Les servitudes continues ou discontinues (exemple : droit de passage ou servitude de vue) Les servitudes légales qui sont imposées par la loi (exemple : passage d’une ligne à haute tension) II - Comment une servitude est-elle créée ? La servitude peut être l’origine de quatre types de constitution : La constitution par titre : deux propriétaires sont libres de créer une servitude selon les conditions qu’ils définissent. Pour être opposables aux tiers, l’acte doit être authentique et réalisé par un notaire. La constitution par prescription : il est possible d’acquérir une servitude par prescription trentenaire. La personne qui revendique cette prescription devra prouver qu’elle a possédé cette servitude de manière continue, paisible, publique et non équivoque sur toute cette période. La constitution par destination du père de famille : lors d’une division de terrain qui implique la création d’une servitude. La constitution par décision de justice III - La servitude de vue La servitude de vue permet au propriétaire bénéficiaire d’empêcher le regard du propriétaire du fonds servant. Il est interdit de faire des ouvertures sur les murs à moins de 1,90 mètre du fonds voisin IV - La servitude de passage En cas d’enclave, la servitude de passage est obligatoire. Dans ce cas, il doit s’agir d’une nécessité et non d’une facilité d’accès à une voie publique. En revanche, elle peut également résulter d’un accord amiable entre deux propriétaires. La servitude devra alors être conventionnelle et enregistrée au bureau des hypothèques suite à la signature d’un acte notarié. Il appartient au propriétaire du fonds dominant d’entretenir le passage selon les modalités définies avec le propriétaire du fonds voisin. V - Les distances de plantations Des distances de plantations sont à respecter en limite de propriété. Elle est de deux mètres de la limite séparative si la hauteur des plantations est supérieure à 2 mètres. Dans le cas contraire, la distance est de 50 cm Assimiler la notion juridique de "servitude" et ses conséquences. Comment est-elle créée ? Quels sont les différentes catégories ?




Le droit de propriété


Le droit de propriété est défini à l’Article 544 Code civil : Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer de la chose de la manière la plus absolue pourvu que l’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi et le règlement. Le droit de propriété dégage des caractères ainsi que des attributs : Les caractères : ABSOLU : le propriétaire peut faire ce qu’il veut de son bien EXCLUSIF : le droit de propriété n’appartient en principe qu’à une seule personne (exception : indivision ou copropriété) PERPETUEL : tant que l’immeuble existe, le droit existe Les attributs : USUS : le droit d’user (utiliser) le bien FRUCTUS : le droit d’en percevoir les fruits et produits (loyers...) ABUSUS : le droit de disposer du bien (vendre, donner, détruire...) La propriété du sol entraine la propriété du dessus et du dessous. Le Code prévoit également que le propriétaire du fonds à la propriété des eaux qui tombent, jaillissent ou coulent. La propriété d’une chose entraine la propriété des fruits et des produits de la chose. Il est également admis que le propriétaire de la chose est propriétaire de tout ce qui s’incorpore à la chose, on parle alors d’acquisition accession. Tout comprendre sur la notion juridique "droit de propriété" : les caractères et les attributs.




Règles générales du droit de l'urbanisme


En matière urbaine et d’aménagement, il faut respecter deux types de réglementation. La réglementation nationale et la réglementation locale. Règles d’application nationale Les lignes générales de l’urbanisme sont définies dans le RNU (Règlement National de l’Urbanisme). Le RNU n’est applicable que lorsqu’il n’y a pas de réglementation locale. Le RNU définit des normes générales qui sont rarement appliquées. Cependant, la réglementation locale doit respecter le RNU. Les idées dominantes du RNU sont : La protection du patrimoine La gestion du territoire Le développement durable La responsabilité vis-à-vis des générations futures La mise en valeur du patrimoine La protection de l’environnement Règles d’application locales Dans la réglementation locale est définie par deux types de document généralement accessible via le site internet de chacune des communes : Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) : C’est un document qui a pour objectif de planifier à long termes l’évolution de l’urbanisme pour plusieurs communes. Le SCOT doit être mis en place par un EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale). Tout SCOT doit comporter des documents obligatoires : Un rapport de présentation Un PADD (Projet d’Aménagement de Développement Durable) Document d’orientation générale Les documents graphiques Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : C’est le support utilisé pour octroyer les permis de construire. (sans PLU, on applique le RNU). Le PLU doit respecter les modalités des SCOT. Le règlement du PLU définit le zonage sur la commune. Il y a plusieurs zones : U et AU (Urbaniser ou A Urbaniser) A (Agricole) N (Naturel) Le règlement doit fixer toutes les normes applicables à l’intérieur de chaque zone ainsi que les règles de construction.





© 2023 by Real Estate Co. Proudly created with Wix.com
 

  • w-facebook
  • Twitter Clean
  • w-googleplus